一房品房交付条件
01
商品房交付条件的法定标准
1.竣工验收完成。开发商在工程竣工后组织了勘察、设计、施工、监理四方共同参加的竣工验收，取得竣工合格资料、数据和凭证，最终取得《商品房竣工验收备案表》。
2.具备住宅质量保证书和住宅使用说明书.
3.房屋的配套基础设施验收合格。商品房除工程质量通过验收外，还应通过规划、消防、人防、环保等专项验收，取得新建住宅交付使用许可证。
02
商品房交付条件的约定标准
双方约定的商品房交付标准可以高于商品房综合验收标准，并以双方的约定为交付条件标准。双方不仅可以就房屋建造、装修质量涉及的具体项目交付标准达成约定，也可以就房屋上物权的状态作为交付条件。
二房品房常见质量问题
实践中，商品房的质量问题在形式上五花八门，大致可划分为三类：
01
一般质量问题
例如墙体脱落、门窗松动、房顶渗水等……
购买的新房或多或少都有这种问题，这种质量瑕疵是由于在商品房建设过程中，机械标准化作业不能完全覆盖全部施工过程，人为施工在客观上有不可避免的瑕疵。此类质量瑕疵不能导致合同目的无法实现，所以购房者不能因此要求退房，但是可以要求开发商在房屋质保时间承担瑕疵担保责任，进行免费修复并赔偿相应损失。
02
主体结构质量不合格
主体结构问题是房屋质量最严重的的问题，在多方监督、层层质检的保障下，购买新房几乎不会遇到这种问题。如果该部分出现质量问题，往往难以通过修复的办法解决。如果实在倒霉买到这样的房子也不用慌，法律明确规定房屋主体质量不合格，购房者可以拒收房屋。但需要有资质的建设工程质检机构出具检测报告。
03
房屋质量问题严重影响正常居住使用
这类问题最让消费者头疼，通俗说来就是“坏了修不好，没法住”。正常居住是购房者最基础的合同目的，房屋质量问题严重影响正常居住使用的，可以认为房屋不符合交付条件。但是房屋质量问题是否的确影响到合同目的实现，关键体现在“严重”二字上。在司法实践中，只要达到无法正常居住就可以要求退房。但除相关法律规定外，在司法实践中需要提供证据说服法官，举证难度比较大。
案例解读
吴某与华侨城(上海)置地有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
审理法院：上海市静安区人民法院
案号：(2018)沪0106民初27333号
基本案情：
吴某、华侨城公司于2015年11月15日签订《上海市商品房出售合同》，约定吴某向华侨城公司购买上海市山西北路XXX弄XXX号XXX层XXX室(以下简称系争房屋)精装修房屋，房款23,189,642元(含装修款)。2015年12月21日，吴某办理房产证并付清全部款项。2016年1月11日，吴某收到华侨城公司收楼通知后去收房，因发现房屋存在严重的装修质量问题，要求华侨城公司尽快修复后办理交付，但华侨城公司一直拖延。2018年3月底，房屋基本问题方正式修缮。吴某花巨款购买精装修房，华侨城公司负有按装修标准交付房屋的基本义务。华侨城公司拟交付的房屋存在重大装修质量问题，不符合交付标准。根据合同约定，由于华侨城公司的原因导致房屋延期交付的，华侨城公司应按总房价10%承担违约金。华侨城公司的行为严重损害吴某的合法利益，故吴某提起诉讼
法院认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。吴某提供的2016年3月3日《维修通知单》、2016年11月30日及以后的《客户服务联系单》、照片等均系2016年1月1日之后的系争房屋情况，现华侨城公司仅认可2016年3月3日《维修通知单》中所述的内容为2016年1月1日的系争房屋质量情况。从《维修通知单》描述的内容来看，2016年1月1日系争房屋存在窗户推拉费力等问题，但该问题未严重影响居住使用，房屋也不存在主体结构质量问题。
《检测验收报告》系吴某单方鉴定，华侨城公司不予认可，吴某亦不申请司法鉴定。吴某仅能证明华侨城公司通知收房时系争房屋存在装修质量问题，未提出充分证据证明存在严重影响使用的质量问题或主体结构质量问题。
根据法律和司法解释的规定，商品房买卖中，若出卖人的房屋存在主体结构质量问题，或者存在其他质量问题严重影响买受人居住使用的，买受人有权拒绝收房并要求解除合同，若不存在上述问题，仅是一般质量瑕疵的，买受人应当先收房，再由出卖人在房屋保修期内承担保修责任，因房屋维修导致买受人实际损失的，买受人可另行向出卖人提出主张。综上所述，吴某逾期交房违约金的主张缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
吴某某、无锡融创城投资有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书
审理法院：江苏省无锡市滨湖区人民法院（原江苏省无锡市郊区人民法院）
案号：(2021)苏0211民初941号
基本案情：
原告与被告于2020年8月28日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的无锡市滨湖区××单元××号房屋。房屋总价款1850000元。被告逾期交房的，每日支付房屋总价款的万分之2的违约金。合同约定交付日期为2020年7月30日。被告于2020年8月28日通知原告收房，原告于2020年9月5日验房验房时，发现客厅、餐厅的墙顶存在大面积的开裂问题，遂拒绝收房。原告向法院起诉，要求被告承担逾期交房违约责任。
法院查明：
2020年8月融创公司发出交房通知书，通知吴某某于2020年8月28日交房。2020年9月28日，无锡振华建筑工程质量检测有限公司做出《荷载试验检测报告》，对涉案小区4号楼30单元做出检测报告。4#楼30单元704室客厅顶板在最大加载水平作用下挠度变形最大值为0.073mm；1#点裂缝最大值0.29mm、2#点裂缝最大值0.356mm、3#点裂缝最大值0.260mm。涉案房屋后因顶板开裂进行维修。2021年1月28日，吴某某才领取涉案房屋及相关物品并签署了物品领用登记表。
一审法院认为：
本案中，吴某某主张2020年8月28日起按照每日370元计算到房屋修复交付之日止，即2021年5月10日的逾期交房违约金，共计94350元。吴某某提供的2020年10月13日房屋的照片和2020年10月12日至10月17日视频互相印证，足以证明涉案房屋屋面开裂维修的事实。涉案房屋存在质量问题，且吴某某据以拒绝收房，直到2021年1月28日才收房。屋面开裂需要碳纤维加固维修已属于构成延期交房的质量瑕疵，应适用总房款日万分之二的逾期交房违约金。合同第十一条约定屋面开裂应给予开发商20日的宽限期进行维修，经查该条款并非约定在补充协议中，期限属于合理期间，且并未最终免除格式合同提供方的义务，应予扣除。故本院对20日宽限期合同约定予以认可。故逾期交房期间为133日，所以应当计算133日的逾期交付违约金49210元（133*370），并以此做出判决。
二审法院维持原判。
律师·分析
法律视角
新房质量问题的责任承担集中在对于逾期交房上，房屋买卖合同双方当应按照合同的约定，没有约定的按照法律的规定。逾期交房天数以合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止计算,若与开发商约定存在维修宽限期，该期限会被扣除。除了逾期交房的违约责任外，出卖人还需承担修复、修复期间的其他损失。
出卖人交付的房屋不符合合同约定的质量要求，通过修复的方式可以补救的，出卖人应当及时予以修复，修复费用由出卖人自行承担。修复期间的其他损失补偿计算主要体现为同地段同类房屋租金价格，结合修复期间的长短来计算。或以与开发商约定的维修协议的工期计算实际损失，或以自行委托他人维修的工期计算实际损失。
注意：房屋存在一般质量问题，购房人拒收导致损失扩大的，扩大部分不得要求出卖人承担赔偿责任。出现该类问题不知道如何处理的，要及时咨询专业律师为维权做好准备。
法条链接：
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）
第九条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
《民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
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