虚假租赁房屋合同贷款逾期

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最新：逾期交房、办证违约怎么办？高院发布9条审判指引_腾讯新闻

为妥善处理开发商

逾期交房

逾期办证违约

责任纠纷案件

统一全省法院审理此类案件的

法律适用标准和裁判尺度

提高审判质量

根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、司法解释的有关规定，结合审判经验和我省实际情况，制定本指引。

一

【适用案件范围】

本指引所指的开发商逾期交房、办证违约责任纠纷是指自然人因购买商品房与开发商签订商品房预售合同或销售合同后，开发商未能在合同约定的时间向购房人交付房屋、办理房屋产权证，引发的购房人起诉开发商，要求开发商承担逾期交付房屋和逾期办证违约责任的纠纷。

法人和非法人组织与开发商之间因购买商品房逾期交房、办证发生的纠纷可以参考本指引处理。

二

【商品房交付条件】

开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。

三

【商品房交付与接收】

开发商交付的房屋未完成建设工程竣工验收备案登记的，购房人有权拒绝接收。开发商以购房人已接收房屋为由主张不承担逾期交房违约责任的，不予支持，但购房人明知或应当知道房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋的除外。对购房人是否明知或应当知道上述事实的举证责任，由开发商承担。

开发商在交付房屋时未依照合同约定向购房人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件的，购房人有权拒绝接收。购房人接收房屋后又以开发商未能依约提供上述文件为由，要求开发商承担逾期交房违约责任的，不予支持。

开发商通知购房人接收房屋，购房人有证据证明房屋有明显质量问题，影响到正常使用的，可以拒绝接收并要求开发商维修。因房屋质量问题导致迟延交付的，开发商应承担逾期交房的违约责任。

四

【逾期交房违约金的调整】

合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期交房违约金每日标准低于万分之一或高于万分之三的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之一至万分之三的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期交房违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期交房违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条合同没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法的规定处理。

合同对逾期交房违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

五

【逾期办证的认定】

开发商在合同约定期限内未向不动产登记机关报送办理房屋不动产权登记所需的全部资料的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，应予支持。

因办理房屋不动产权登记需要购房人配合提供相关资料，购房人拒绝提供或逾期提供导致开发商迟延向不动产登记机关报送的，购房人请求开发商承担逾期办证违约责任的，不予支持。

六

【逾期办证违约金的调整】

开发商交房和办证均构成逾期时，购房人主张逾期交房违约金和逾期办证违约金的，应予支持。

合同约定的逾期办证违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。购房人认为该约定低于其实际损失请求调整并举证证明的，可按实际损失予以调整。

合同约定的逾期办证违约金每日标准低于万分之零点五或高于万分之一点五的，当事人请求调整的，可结合合同履行情况、违约方的过错程度、违约时间的长短、合同的预期利益、双向义务是否对等、社会经济发展等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整到日万分之零点五至万分之一点五的范围内。对方当事人举证证明约定的违约金合理，无需调整的除外。

合同约定的逾期办证违约金并非以日为标准计算，而是按购房款固定比例计算的，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理。

合同对逾期办证违约金在约定了按日计算的同时还约定了最高限额的，认定的违约金数额远超该限额的，按认定的违约金数额确定。

七

【开发商免责情形】

开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；

（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；

（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；

（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。

开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。

八

【诉讼时效】

购房人主张逾期交房或办证违约金的，应当自合同约定的交房或办证期限届满的次日起计算诉讼时效期间。购房人举证证明存在向开发商提出过交房或办证请求等诉讼时效中断情形的，违约金请求权的诉讼时效期间重新计算。

开发商未在一审法庭辩论终结前提出时效抗辩，在二审、再审审理过程中再提出时效抗辩的，不予支持。

九

【适用效力】

本审判指引供全省各级法院在审理开发商逾期交房和逾期办证违约责任纠纷时参考适用。

法律、司法解释对本审判指引涉及的相关问题有新规定的，按照新规定处理。

房屋租赁合同纠纷中的违约金问题？-知乎

房屋租赁合同纠纷中的违约金问题？

房屋租赁合同中，出租方与承租方会就逾期支付房屋租金事宜约定违约责任，常见表述为每逾期一天，承租方应按年租金总额的一定比例向出租方支付违约金，逾期超过约定期限的，出租方有权解除合同。在房屋租赁合同纠纷中，因逾期付款违约金产生的诉争不胜枚举，笔者以自己代理过的一起房屋租赁合同纠纷为例，就其中违约金的几个问题与大家探讨。

逾期付款违约金的性质

—

按照功能划分，违约金可以分为惩罚性违约金和补偿性违约金。惩罚性违约金是指依合同双方约定，当事人违约时应就其违约行为向守约方支付的的金钱赔偿，该违约金是对违约行为的惩罚，不影响其他违约责任（如损害赔偿）的承担，在适用上必须由当事人明确约定，否则将被认定为补偿性违约金。

补偿性违约金系合同当事人事先约定的“违约损害赔偿数额”，违约方违约时就其违约行为给守约方造成的损失向守约方支付的一定数额金钱，是对违约损失所做的补偿，若约定了补偿性违约金，则守约方不能再主张违约损害赔偿。但是《合同法》114条规定了违约金调整制度，如果这一事先约定数额低于或过分高于实际损失，当事人可请求法院予以自由裁量，其背后法意旨在合同自由原则和公平原则之间达到合理的平衡。结合房屋租赁合同中的约定方式，在无明确强调违约金惩罚属性的背景下，应将逾期付款违约金理解为补偿性质。

《合同法》第一百一十四条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

同时从该条文可看出，合同法实质上贯彻了违约金补偿性和惩罚性并存的双重属性。以违约行为给守约方造成的损失为基础，侧重补偿性，但违约金数额并不局限于守约方的实际损失，即使没有损失或者违约金超过守约方的违约损失，若超出金额不是太高，法律仍然予以保护。

逾期付款造成的实际损失

—

从上述内容来看，法院调整违约金的基础均基于守约方的“实际损失”，因此如何认定房屋租赁合同纠纷中的实际损失便成为接下来要探讨的问题。

《合同法》第一百一十三条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

《合同法》第113条规定了损失赔偿的范围，一般认为，实际损失包括直接损失和间接损失。直接损失是守约方现有直接财产的减少，间接损失即可得利益的丧失，是已经预见或者应当预见到的因违约方的行为而没有得到的预期收益。在房屋租赁合同纠纷中，多数观点认为，若没有证据证明存在其他损失（如二次招商运营的费用以及空租期的租金损失）的情况下，逾期付款所造成的实际损失应限于利息损失，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)为标准计算。

违约金过高的认定

—

笔者代理的租金催收纠纷中，双方在租赁合同中约定承租方逾期支付租金的，应按日向出租方支付年租金的0.5%作为滞纳金，虽然约定名为“滞纳金”，其本质实为违约金，若完全按照合同约定计算，违约金数额约为年租金的1.8倍，如何认定违约金过分高于实际损失呢？

《合同法》解释（二）第二十九条

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

《九民纪要》第五十条

认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。

《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第二十五条

房屋租赁合同的违约方主张违约金数额过高的，应当依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素予以确定。

承租人主张逾期支付租金的违约金数额过高，经审查出租人实际损失无法确定的，一般以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准对违约金数额进行相应调整。

综合上述法律条文，可梳理出以下几个要点：

（1）合同法113条的损失涵盖合同履行后可以获得的利益；

（2）判断违约金是否过高时，能够确定实际损失的，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、（当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款）等综合因素予以确定，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准；

（3）不能确定实际损失的，以欠付租金为基数，可参照不超过中国人民银行同期贷款基准利率（现应改为一年期贷款市场报价利率）四倍的标准对违约金数额进行相应调整；

（4）从规定层面而言，法律将判断违约金是否过高的决策权交由法院自由裁量，实务操作中，各地个案裁判尺度不一，在利息损失至民间借贷利率保护上限的区间内浮动裁量。

在诉讼请求中对违约金过高的实务调整

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在房屋租赁合同纠纷中违约金约定过高的情况下，若完全依照合同约定针对逾期付款违约金提出诉请，将难以获得法院支持，徒增当事人诉讼成本，此时需结合实际在诉讼请求中对违约金进行调整，实务中亦有不同观点。

1.以逾期未付租金为基数，以一年期贷款市场报价利率的四倍主张逾期付款违约金

此种主张系自行调低标准，未超出司法保护的民间借贷利息限度，也符合双方当事人的合同预期，属于在法院支持的范畴内主张出租方利益的最大化。(2017)最高法民申3354号裁定对此已有确认，除经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务产生的法律关系外，自然人、法人、其他组织之间及其相互之间约定迟延付款违约金未超过年利率24%（现应改为一年期贷款市场报价利率的四倍）的，可以不认定为“过高”。

2.按实际损失的1.3倍主张逾期付款违约金

支持此种主张的理由在于，房屋租赁合同纠纷与民间借贷等借款合同相比，虽然争议标的均为给付货币，但租赁合同中具体体现为支付价款，有别于借款合同项下的还款义务，不能以民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，应坚持补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质，以实际损失为基础，在没有证据证明存在其他损失的情况下，逾期付款所造成的损失应限于利息损失。同时结合《合同法》解释（二）第29条的规定，当约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，认定为过高，即出租方所能主张的违约金最高为逾期利息的1.3倍。

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违约金条款是合同主体契约自由的体现，约定之目的在于避免或减轻对损失数额的证明责任，预先确定性使得合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。违约金较高时是否应当调整以及如何调整没有绝对的结论，大幅调整的现象存在，天价违约金实务中也存在被支持的情形，重要的是如何将合同履行情况、当事人过错、预期利益、可预见性等因素统筹考虑，全面分析。法律，永远是受害者的靠山。我是律师如有需要帮助，您可以来电咨询详细为您解答。律师13661247699同微信

利用虚假合同骗取贷款行为如何定性-中国法院网

2017-03-0709:46:56

来源：中国法院网

作者：张星

　　【案情】

　周某是甲有限公司法定代表人，2015年3月周某以公司名义向某小额贷款股份有限公司申请贷款用于购买原材料，并提供了虚假的购销合同，虚报本公司的财务情况。在骗得小贷公司贷款200万元后，甲有限公司即将这笔贷款用于归还本公司的欠款和债务。同年4月至10月，甲公司支付了小贷公司利息30余万元，其余款息至今没归还。

　　【分歧】

　　对该案的定性，主要有两种不同意见：

　　第一种意见认为，周某使用虚假的购销合同骗取小贷公司贷款200万元，数额较大，虽然归还了30余万元，仍给小贷公司造成170余万元款息损失，其行为构成骗取贷款罪。

　　第二种意见认为，周某使用虚假的购销合同骗取小贷款公司贷款200万元，在支付30万余元后不再归还款息，其主观上具有非法占有的目的，构成贷款诈骗罪。

　　【管析】

　　笔者同意第一种意见，主要理由如下：

　首先，骗取贷款罪与贷款诈骗罪同属于破坏社会主义经济秩序罪之类罪，均以贷款为对象的犯罪，两罪的犯罪手段相同。骗取贷款罪是指以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的行为。贷款诈骗罪是指以非法占有为目的，编造引进资金、项目等虚假理由，使用虚假的合同，使用虚假的证明文件，使用虚假的产权证明作担保，超过抵押物价值重复担保或者以其他方法诈骗银行或者其他金融机构的贷款，数额较大的行为。所以，两罪的主观要件不同，虽然主观上都具有故意，但骗取贷款罪不是以非法占有为目的，只因在不符合贷款条件的情况下为取得贷款而采用了非法手段，有归还的意愿。而贷款诈骗罪的主观意图就是通过非法手段骗取贷款并非法占有。

　其次，结合本案来看，不足以证明被告人周某具有非法占有的目的。因为不能证明周某在一开始利用虚假购销合同骗取贷款的时候就已经具有不归还贷款的意思，也不能证明，在一开始甲公司就已经资不抵债或者缺乏偿还贷款的能力。本案中，周某4月至10月仍有支付利息，只是后来无钱归还而已。所以，周某主观上具有骗取贷款的故意，客观上利用虚假的购销合同实施了骗取的行为，给小贷公司造成了重大损失，符合骗取贷款罪的构成要件，从存疑有利于被告人的原则考虑，本案被告人应定为骗取贷款罪。

　综上，笔者同意第一种意见。

（作者单位：江西省宜黄县人民法院）

人民司法.案例｜承租人与被执行人为规避执行，恶意串通制造虚假租赁合同的认定_腾讯新闻

钱智坚

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人民司法

案例

承租人与被执行人为规避执行，恶意串通制造虚假租赁合同的认定

裁判要旨

承租人与被执行人恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务履行，对法院处分被执行人财产设置障碍，已经构成规避执行，法院对其提出的执行异议请求不予支持。

案例正文

蔡月怀对案涉房屋的查封执行异议案

【案号】

执行：（2013）苏中执异字第0020号

【案情】

异议人：蔡月怀。

申请执行人：恒丰银行股份有限公司苏州分行（以下简称恒丰银行）。

被执行人：苏州东奥国际贸易有限公司（以下简称东奥公司）、溧阳天目湖国际饭店有限公司（以下简称天目湖饭店）、李建东、郑樱花、谢垄华、杨菊仙。

江苏省苏州市中级人民法院在执行恒丰银行与东奥公司、李建东、郑樱花、天目湖饭店、谢垄华、杨菊仙金融借款合同纠纷一案中，拟对审理阶段查封的谢垄华名下坐落于北京市朝阳区广渠路33号院1号楼的六处房屋进行不带租拍卖，并于拍卖前向上述房产的实际使用人送达了（2013）苏中执字第17号搬迁令。

案外人蔡月怀于2013年7月18日向苏州中院提出书面异议称，2010年4月8日，其与谢垄华就上述案涉房屋签订了房屋租（购）合同，租期自2010年7月8日起至2028年7月7日止，租金1650万元已经付清，其租赁权产生于查封之前，应受法律保护，故请求解除对案涉房屋的查封。

苏州中院经审查确认以下事实：

一、案涉房屋设定抵押权时处于空置状态。被执行人谢垄华向平安银行、招商银行申请贷款时曾委托评估，相关评估报告载明，估价作业时间为2010年4月7日至2010年4月8日，待估对象为毛坯房、未进行装修，使用状况为空置。二、蔡月怀主张的租赁期在抵押权设立之后。案涉房屋上设定了多项抵押权，分别抵押给平安银行、招商银行以及北京华诚典当有限责任公司（以下简称华诚公司），均早于蔡月怀主张的租赁期间。三、蔡月怀和谢垄华存在共同的密切联系人季健敏。根据蔡月怀向法院提供的收条以及法院调取的银行汇款凭证，季健敏既代蔡月怀收取过长联石油控股有限公司（以下简称长联石油公司）收购加拿大钾矿项目的借款700万元，又代谢垄华办理过多笔大额资金的转账汇款，而谢垄华在法院提审时也曾陈述其在北京的事主要由其公司股东的外甥季健敏处理。另外，工商登记资料显示季健敏与蔡月怀均系金典泰和（北京）投资担保有限公司的股东。

苏州中院经审查确认以下疑点：一、蔡月怀所称的其与谢垄华之间的关系存在疑点。蔡月怀与谢垄华均向法院陈述二人系合作伙伴或朋友关系，而从平安银行、华诚公司出具的证明以及该案另一被执行人杨菊仙和谢垄华的生意伙伴季伟强的陈述来看，蔡月怀与谢垄华似以夫妻名义在北京生活多年，蔡月怀的儿子对谢垄华以父亲相称。以上信息均与蔡、谢二人的陈述不符。二、蔡月怀提供的房屋租（购）合同及租金收条存在疑点。根据司法鉴定意见书，房屋租（购）合同落款处谢垄华签名字迹是在印刷日期字迹之前书写形成；落款日期为“2010年3月20日”和“2011年6月17日”的两张租金收条并非在所标称时间的间隔分别制作形成，而是在相近时间制作形成。以上鉴定意见说明，房屋租（购）合同是先签名后打印的，两张收条中至少有一张不是在落款日期形成的。这与签订合同先打印文本经审核条款后再签名的商业习惯不符，也与当事人陈述的收条均是当天书写相矛盾。房屋租（购）合同中另有一处细节存疑，最后一页乙方签名在左、甲方签名在右，也异于一般合同文本。三、蔡月怀所称的租金支付情况存在疑点。蔡月怀称其已在签订合同后支付了全部租金，其中700万元是委托长联石油公司汇款至谢垄华控股的长联圣世国际贸易（北京）有限公司的。经与法院调取的长联石油公司的会计记账凭证、长联石油公司与蔡月怀签订的收购加拿大钾矿项目借款及还款约定书以及谢垄华代签的委托书等材料相比对，可以得知该700万元实际上是长联石油公司收购加拿大钾矿项目失败后退还给谢垄华的借款，与蔡月怀所称的租金无必然联系。四、蔡月怀所称的转租关系真实性存在疑点。蔡月怀提供了一份甲方为蔡月怀、乙方为汪玉涛的租赁合同，以证明其向谢垄华租赁了案涉房屋后又转租给他人，但该合同与案涉房屋实际使用人的陈述在合同签订人、租赁期限、租金支付方式等细节上均存在明显矛盾。五、蔡月怀所称的案涉房屋系由其出资并实施装修存在疑点。从谢垄华提供给平安银行的装修施工合同以及购买家具、家电的发票以及谢垄华的陈述来看，案涉房屋系由谢垄华出资并实施装修。六、蔡月怀在听证过程中的行为存在疑点。苏州中院在异议审查中发传票要求蔡月怀本人到庭陈述相关事实，但蔡月怀始终未到庭陈述，而其委托代理人对于法庭调查的关键事实均无法准确陈述，均称需要回去核实。法院向蔡月怀送达了《不实施规避执行行为承诺书》，但其未在规定期限内签署该承诺书并提交法院。

【审判】

苏州中院经审查认为：异议人蔡月怀具有与被执行人谢垄华恶意串通、虚构租赁关系以逃避债务履行的主观意图，其提交的证据不足以证明其和谢垄华之间存在真实的租赁关系。蔡月怀主张的租赁期亦在争议房屋抵押登记的日期之后，依法不得对抗已登记的抵押权。综合上述在异议审查中查明的相关事实和发现的诸多疑点，认定蔡月怀以虚设的租赁关系对法院处分被执行人财产设置障碍，已经构成规避执行。蔡月怀提出的异议请求和理由没有事实和法律依据，裁定驳回蔡月怀的执行异议，并赋予其提起异议之诉的权利。蔡月怀在规定期限内提起异议之诉，苏州中院经审理判决驳回其诉讼请求。

法院评论

本案是一起被执行人与案外人恶意串通以虚假租赁规避执行的典型案件。近年来，虚假租赁在实践中日趋泛滥，并已成为被执行人对抗执行的惯用手段。这些虚假租赁都以租赁合同形式存在，合同签订时间一般都在查封甚至抵押登记之前，租期很长，租金较低或已一次性付清。一方面，未经甄别并涤除的虚假租赁会导致执行标的物无法拍卖处置或者拍卖价款过低，严重影响债权人实现债权，损害司法公信力；另一方面，认定和处理虚假租赁难度较大，会牵制大量精力，增添工作负担，执行法院对此往往并无多少积极性。面对上述问题，有必要从成功案例中总结经验，为今后的执行实践提供参考。

一、虚假租赁审查的程序与原则

（一）审查程序：引导承租人提起执行异议

实践中，法院对于租赁关系真实性的审查，一般是基于承租人要求停止拍卖或者要求保障其租赁权而提起的执行异议，此时执行法院通常按照民事诉讼法第二百二十七条作为案外人异议进行审查（也有观点认为对于租赁产生于查封之后的情形，按照民事诉讼法第二百二十五条作为利害关系人异议审查即可）。然而有时承租人并不提出执行异议，而是由申请执行人向法院提出涤除租赁的请求。在此情形下，执行法院存在如下几种做法：一是告知申请执行人依据合同法第五十二条另行提起确认租赁合同无效之诉；二是作出初步确认租赁合同无效的裁定，同时赋予承租人提起案外人异议之诉的权利；三是向承租人发出除去租赁的通知书，倒逼承租人提出案外人异议。

笔者认为，执行法院对租赁关系真实性的审查，既要讲究执行效率，又要兼顾实体上的公平。申请执行人固然可以另行起诉确认租赁合同无效，但该方法费时费力，影响执行效率；在审执分离的理念下，执行裁决权通常被认为不能与审判权等量齐观，在执行程序中作出合同无效的实体判断，似乎与现阶段的司法权力体系不符。

相比较而言，倒逼承租人提出案外人异议的方法更为妥当，具体措施可以是在房屋上张贴执行公告、向实际使用人送达搬迁通知书或者在执行裁定书中明确不带租拍卖，同时均应告知异议权利，这样既能保障执行效率，又能给予异议人实体救济。

本案中，执行法官根据调查过程中掌握的情况，决定对案涉房屋不带租拍卖，并于拍卖前向房屋的实际使用人送达了搬迁令，迫使虚假承租人出面主张权利，从而顺理成章地将租赁关系争议引入异议审查程序。

（二）审查原则：有限的实体审查

如前所述，基于人们当前对执行裁决权的认识，一般认为执行法官不能对权利争议进行实质性判断，甚至有人以“审判权是判断权，执行权是实现权”为由，机械地认为执行程序绝对排除法官的权利判断。事实上，执行异议审查过程中无法绝对排除执行法官对于实体问题的判断，尤其是在案外人基于实体权利主张排除执行的情况下，执行法官更不可避免地审查相关实体问题以判断案外人的实体权利存在与否，只是这种判断不具有既判力，也不能对此后提起的案外人异议之诉中的当事人和审判法官产生任何拘束力。[1]因此，审执分离原则实质上仅是明确了执行法官对于实体权利的存否无终局判断的权力，并不妨碍执行法官在异议审查中进行初步的、有限的实体审查，即便这种审查与实体权利的存否息息相关。

在虚假租赁的审查上，

笔者认为，这种有限的实体审查的界限在于执行程序中不应直接认定租赁合同无效或者解除租赁合同。执行法院可以通过对租赁合同签订、租金支付、租赁物占有等基本的事实进行审查，来判断异议人主张的租赁权是否足以阻止法院对执行标的的执行。在审查过程中发现案外人有虚构长期租赁规避执行的，执行法院可以根据规避执行行为的有关规定对案外人予以惩戒。

二、虚假租赁认定的具体方法

（一）举证责任的分配

有一种观点认为，根据谁主张谁举证的原则，既然债权人或买受人主张租赁关系是虚假的，那么就应由债权人或买受人承担虚假租赁事实的证明责任。这种看法在一定程度上放纵了虚假租赁行为的产生，显非合理。

实践中，对租赁关系真实性的审查一般是由承租人提起异议而引起的（即便是债权人主动要求涤除租赁，也应将争议引导至异议审查程序），即承租人主张租赁权合法有效来阻却执行，而债权人或买受人认为租赁关系是虚假的，实质上是对承租人主张的否认，而非抗辩或提出新的主张。因此，

由承租人证明租赁权合法有效且能阻却执行，更符合谁主张谁举证的原则。

此时，承租人提供的证据为本证，如不能达到高度盖然性的证明标准，承租人将承担举证不能的法律后果；债权人或买受人为推翻承租人主张所提供的证据为反证，只需削弱本证的证明力从而动摇法官的心证即可。如此分配举证责任，增加了虚构租赁关系的违法成本，在一定程度上可以减少虚假租赁的产生。

本案中，尽管异议人蔡月怀提供了租赁合同、租金支付凭证等一系列证据，完成了初步的证明责任，但债权人恒丰银行提供的房地产评估报告以及经司法鉴定后形成的鉴定结论等证据，让法官对租赁关系的真实性产生多处怀疑，无法对异议人租赁权的真实性形成内心确信。此时蔡月怀的举证尚不能达到高度盖然性的证明标准，尚未完成行为意义上的证明责任，其应进一步提供证据以排除疑点，然而蔡月怀未能继续举证，只能承担败诉的不利后果。

（二）形成心证的考量因素

“买卖不破租赁”原则的立法目的在于保护弱势群体，避免由于出租人处分租赁物的行为危及承租人基本的生存权或居住权。[3]该原则所保护的合法租赁关系应当满足租赁合同真实有效、承租人实际占有租赁物在抵押及查封之前等条件。在虚假租赁的审查中，法官可以对比合法租赁权成立的具体条件，将租赁合同签订的时间、租金支付的方式、承租人是否实际占有租赁物、被执行人和承租人之间的关系以及承租人在法庭上的表现等因素作为形成心证的参考。

租赁合同签订时间。

我国城市房地产管理法明确规定出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。长期租赁对当事人权益影响甚巨，更应当签订书面合同。

因此，在租赁关系真实性的审查过程中，承租人无书面合同又主张长期租赁的，或者虽有租赁合同复印件但不能提供原件又无其他证据佐证的，一般不认可租赁关系的真实性。

承租人能够提供租赁合同原件的，可以审查合同文本在形式上是否符合一般合同习惯，确有条件和必要，可以通过鉴定签字盖章的时间判断合同是否倒签。本案中，执行法官经审查发现租赁合同落款处甲方、乙方的位置不符合一般合同文本的书写习惯，通过鉴定发现该合同系先签章后打印，有悖常理。这些合同形式要件上的瑕疵成为法官认定虚假租赁的参考因素。

租金支付方式。

虚假租赁中常见的租金支付方式有以下几种：

一是全部现金支付且已一次性付清。对此情形，可以结合承租人的支付能力、租金金额大小、资金来源等进行综合判断，租金金额较大而承租人又无其他证据证明资金来源的，一般不认可租赁关系的真实性。二是未实际支付租金但系以房屋租赁权抵债。对此情形，笔者赞同浙江省高级人民法院在《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》中的观点，即名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可，盖因此类承租人实质上为被执行人的债权人，而非占有使用财产以满足生活、生产需要的人。三是第三人代为支付租金。对此情形，笔者认为应当审查第三人与被执行人、承租人之间有无其他法律关系，防止承租人用其他不相关的资金往来凭证冒充租金支付凭证，承租人无法清晰说明代付租金的法律关系的，对租赁合同的真实性不予认可。

本案中，异议人蔡月怀主张部分租金是委托长联石油公司代为支付的，法官调取相关会计凭证并审查，证实该笔资金与资金支付并无必然联系。四是虽有银行转账凭证但系循环转账。被执行人规避执行的手段越来越隐蔽，有的被执行人收到租金后很快就转回给承租人，或者在多个账户之间经多次转账后又转回给承租人，还有的承租人分几次转账支付租金，但其实是以同一笔资金反复循环，以形成大额租金的假象。对上述情形，不应认可租赁关系的真实性。

承租人是否实际占有租赁物。

虽然我国实行房屋租赁登记备案制度，但相关规定的立法目的在于行政管理和治安管理需要，并非效力性规范，在现阶段登记并非租赁权的公示方式。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定则强调了占有对于租赁的意义。根据该条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照合法占有、登记备案、合同成立在先的顺序确定履行合同的承租人，可见占有对于租赁权的成立具有决定作用，因此以占有作为租赁权取得对抗效力的公示性表征日渐成为实务界的共识。

在审查租赁关系真实性时，应当审查承租人是否实际占有租赁物，未实际占有租赁物的，或者主张以占有改定、指示交付方式间接占有租赁物的，对该租赁关系不予认可。

本案中，异议人蔡月怀虽主张案涉房屋由其占有并装修，但经审查发现，装修及购买家具均由被执行人实施，蔡月怀主张实际占有房屋依据不足，租赁权不能成立。

被执行人与承租人之间的关系。

虚假租赁合同双方之间一般存在亲戚、朋友、关联企业等特殊关系，利用这些特殊关系虚构长期租赁关系，成本较低、操作方便而且易于得逞，因此在认定虚假租赁时，被执行人与承租人之间的关系可以成为法官心证形成过程的参考因素。本案中，异议人蔡月怀与被执行人谢垄华关系特殊，异议人刻意回避二人的关系，降低了其陈述的可信度。

承租人在异议审查中的表现。

当事人在法庭上的言行举止虽然不能成为认定虚假租赁的证据，但可以成为法官形成心证的辅助性参考。即便是最常说谎的人，也会有一些下意识的言行表现异常，比如前后陈述出现矛盾，对编造的事实刻意回避等等。本案中，异议人蔡月怀始终未出庭，即便是接到法院传唤其本人的传票，也不肯露面。法院要求异议人签署《不实施规避执行行为承诺书》，异议人始终不肯签署。这些异常的表现降低了异议人陈述的可信度。

三、虚假租赁的处理与防范

对于恶意串通虚构长期租赁关系规避执行的当事人，可以按照民事诉讼法第一百一十一条关于妨害民事诉讼的相关规定或者最高人民法院《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》关于规避执行的相关规定予以罚款、拘留，确有证据证明当事人行为可能构成拒不执行判决、裁定罪的，可由人民法院将有关犯罪线索移送公安机关立案侦查。公安机关或者人民检察院不予追究刑事责任，而申请执行人曾经提出控告并且有证据证明的，人民法院可以按自诉案件立案审理。本案中，苏州中院即以蔡月怀规避执行涉嫌构成刑事犯罪为由将相关线索移送公安机关立案侦查，收到了良好的惩戒效果。

在异议审查程序中认定和处理虚假租赁属于事后惩戒，虚假租赁现象的遏制同样需要事前防范。从立法者角度看，未来可以考虑将登记作为租赁权成立的公示性表征；从债权人的角度看，在办理抵押时应当对抵押物的使用状况全面调查并采集证据；从法院的角度看，在采取财产保全措施时，尽可能实地勘察，张贴封条或查封公告，固定相关证据，防止债务人利用诉讼期间虚构租赁关系对抗后续的执行行为。

来源：法门囚徒

房屋租赁合同20个法律风险及解决思路（上）_腾讯新闻

一想到你会关注我，我就忍不住有点激动

在《合同法》（在2020年12月31日之前仍为有效）中，租赁合同共有25个条款。最高人民法院于2009年7月30日发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称为”解释“）用了25条对城镇房屋租赁合同的适用做了专门规定。《民法典》（2021年1月1日起施行）又在《合同法》的基础上做了进一步的扩充，发展到32个条款。租赁合同中，房屋租赁占了很大的比例，因为，充分认识房屋租赁合同中的法律风险并予以提示是十分必要的。

在编辑本文时，考虑到篇幅及阅读习惯，分为上、下两篇，因《民法典》包含了《合同法》的内容，故本文中均引用《民法典》的条款，涉及到《解释》的内容仍按原表述。

1.房屋租赁合同是否必须采取书面形式?

《民法典》第707条（《合同法》第215条）规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”。

因此，房屋租赁期限不满半年的，可以是口头租赁合同或者书面租赁合同;房屋租赁期限在半年(6个月)以上应当采取书面形式租赁合同。

【提示】

口头房屋租赁合同风险较大

当事人房屋租赁合同采取口头形式的，发生争议时要有其他证据证明。

法律对长期房屋租赁合同(6个月以上)要求采取书面形式。

租赁期限6个月以上的口头房屋租赁合同，视为不定期房屋租赁合同。

2.什么是定期房屋租赁合同?

定期房屋租赁合同是指当事人明确约定了租赁期限的房屋租赁合同。

定期房屋租赁合同包括以下形式：

(1)口头约定或者书面约定房屋租赁期限不满6个月的;

(2)书面约定房屋租赁期限在6个月以上的。

3.什么是不定期房屋租赁合同?

不定期房屋租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。

不定期房屋租赁合同包括以下形式：

(1)非书面形式不定期租赁合同：租赁期限6个月以上，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

【提示】

当事人约定租赁期限在6个月以上而未采用书面形式的，不论是否有证据证明，一律视为不定期租赁合同。

(2)约定不明确不定期租赁合同：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，不能达成补充协议的，并且按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，视为不定期租赁。

【提示】

当事人未明确约定租赁期限的，视为不定期租赁合同。

(3)事实不定期租赁合同：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

【提示】

事实租赁合同推定为不定期租赁合同。

承租人可以随时通知出租人解除不定期租赁合同;

出租人也可以随时解除不定期租赁合同，但应当在合理期限之前通知承租人，给予承租人合理搬出出租房屋的期限。

4.房屋租赁合同最长期限是多少年?

《民法典》第705条（《合同法》第214条）规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”

因此，房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。

【提示】

房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年;并非指数次签订租赁合同或者数份租赁合同的总租赁期限不能超过20年。

房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。

房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效;而是超过20年部分租赁期限无效，也就是租赁期限按20年计算

5.房屋出租人有哪些义务?

(1)交付出租房屋的义务：出租人应当按照约定将出租房屋交付承租人占有、使用和受益。

(2)出租房屋保持义务：出租人应当保持出租房屋符合约定的用途。

(3)出租房屋维修义务：出租人应当履行出租房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。

A.承租人在出租房屋需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修：

B.出租人未履行出租房屋维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担;

C.因维修出租房屋影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

【提示】

房屋出租人承担维修出租房屋义务需要具备以下条件：

以租赁期间承租人履行了通知义务为前提条件;

以出租房屋有维修必要、维修可能为基本条件;

租赁房屋毁损必须是因不可归责于承租人的事由造成的;

当事人没有约定出租人不承担出租房屋维修义务。

(4)出租房屋权利瑕疵担保义务。

出租房屋权利瑕疵担保义务是指承租人在订立合同时不知道出租房屋存在权利瑕疵的，出租人应当保证出租房屋交付后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对出租房屋使用、收益的义务。

A.因第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

B.因第三人主张权利，致使承租人不能对出租房屋使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

【提示】

出租房屋权利瑕疵担保义务的范围为出租房屋交付前即存在的权利瑕疵，且为承租人不知情的权利瑕疵。

出租房屋交付后才存在的权利瑕疵，以及出租房屋交付前即存在且承租人知情的权利瑕疵，则不构成出租房屋权利瑕疵担保义务。

【提示】

出租方违反出租房屋权利瑕疵担保义务，承租人可采取以下补救办法：

根据合同法，出租人违反出租房屋权利瑕疵担保义务的，承租人享有减付、不付租金的权利;根据《解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

租赁房屋权属有争议的;

租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

(5)出租方对出租房屋的安全担保义务。

出租房屋安全担保义务是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该出租房屋质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

【提示】

违反出租房屋安全担保义务产生承租人绝对解除权，该解除权不因任何事由受到影响。

(6)法律规定的其他义务。

6.承租人对出租房屋的使用有哪些义务?

承租人有正当使用出租房屋的义务，即应当按照约定方法或者出租房屋性质使用出租房屋。

(1)承租人应当按照约定的方法使用出租房屋;

(2)对出租房屋的使用方法没有约定或者约定不明确，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定;

(3)按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，应当按照出租房屋的性质使用。

【提示1】

承租人使用出租房屋租的方法标准有两个：

约定使用方法(首要标准)：

A.房屋租赁合同约定的使用方法;

B.双方补充协议约定的使用方法;

C.按照合同有关条款或者交易习惯确定使用方法。

出租房屋性质确定使用方法(次要标准)：只有没有约定出租房屋使用方法的，才能按照出租房屋的性质确定使用方法。

【提示2】

承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，出租人有权解除合同和要求赔偿损失。

《民法典》第711条（《合同法》第219条）规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

因此，承租人未按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

《解释》第7条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照《合同法》第219条的规定处理。

【提示3】

承租人按照约定的方法或者出租房屋的性质使用出租房屋，致使出租房屋受到损耗的，承租人不承担损害赔偿责任。

(4)承租人对出租房屋承担保管义务。

承租人应当妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

【提示】

承租人已尽妥善保管义务，承租人不承担损害赔偿责任。

(5)承租人能否对出租房屋进行转租应当经出租人同意。

《民法典》第716条（《合同法》第224条）规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”

《解释》第15条规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”

【提示】

房屋转租存在两个房屋租赁合同：

A.原租赁合同：继续有效。

B.次房屋租赁合同：原房屋租赁合同的承租人需要对次房屋租赁合同的转租第三人造成租赁物损失行为负责。

【提示】

《民法典》第716条（《合同法》第224条）第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《解释》第16条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”

【提示】

出租人自知道或者应当知道承租人转租后6个月内未提出异议，视为出租人同意转租。

(6)房屋承租人有何支付租金的义务。

承租人应当按照约定的期限支付租金。

对支付期限没有约定或者约定不明确，可以补充协议;无法达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯。

按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，按照法定期限支付：

a.租赁期间不满1年的:应当在租赁期间届满时支付;

b.租赁期间1年以上的:应当在每届满一年时支付;剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

【提示1】

承租人延付租金，出租人有以下补救办法：

(1)承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

(2)《民法通则》第136条规定，“下列的诉讼时效期间为一年：…(三)延付或者拒付租金的”，出租人要求承租人支付租金的诉讼时效期限为1年。

出租人以延付租金为由解除租赁，必须给出租人合理期限。也就是说，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租赁合同。

出租人要求承租人支付租金的诉讼时效为1年而非2年。

【提示2】

因拖延支付租金导致出租人解除房屋租赁合同，次承租人有以下救济权利：

承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求的合理期限内仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租赁合同。

《解释》第十七条规定，“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。”

因此，出租人因承租人延付租金合理期限解除权受到次承租人代付租金抗辩权的限制。

7.承租人、次承租人返还房屋租赁物的义务各有哪些?

(1)租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

(2)房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除：

A.出租人有权请求次承租人腾房;

B.负有腾房义务的次承租人逾期腾房的，出租人有权请求次承租人支付逾期腾房占有使用费。

8.未经整体验收合格的城镇房屋，当事人订立的房屋租赁合同是否无效?

《建筑法》第61条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《消防法》第10条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程，除本法第十一条另有规定的外，建设单位应当自依法取得施工许可之日起七个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。

《消防法》第11条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。

出租未经整体验收合格的城镇房屋，违反《建筑法》第61条、《消防法》第10条的强制性规定，但是不论是合同法还是《解释》均未将此种情形规定为合同无效情形。因此，不应当认定房屋租赁合同无效。

【提示】

城镇房屋是指城市、镇规划区内的房屋。

未经整体验收合格的城镇房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。

但是，《解释》第2条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”

【提示】

违反建设工程规划的城镇房屋签订的房屋租赁合同无效;但在一审辩论终结前取得审批的依法有效。

9.违反建设工程规划的农村房屋，当事人签订的房屋租赁合同不因此无效。

农村房屋是指乡、村规划区内的房屋。《解释》第1条第二款规定，“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”。

法律、法规对农村居民住宅设计、建设、验收方面的规定，至今适用的仍然是1993年6月29日国务院第116号令发布的《村庄和集镇规划建设管理条例》，农村居民房屋的设计、施工、验收均缺少具体和严格的标准。

因此，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的农村房屋租赁合同，不因此无效。

10.临时建筑物房屋租赁合同，是否有效?

《解释》第3条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

【提示】

非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。

文章来源：臻慧咨询

监制|叶文贤

责编｜沈亚桂

图片｜王婕

编辑｜原龙梅

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提供假的房屋租赁合同协议会有什么法律后果？-找法网

导读：

弄虚作假的合同都需要承担相应的法律责任的。那么提供假的房屋租赁合同协议会有什么法律后果？以下将由找法网小编为您详细带来有关提供假的房屋租赁合同协议会有什么法律后果及其相关的内容。

　　合同签订首要讲究的就是诚实信用，如果在合同中弄虚作假不仅要承担相应的

民事责任

，甚至还有可能会触犯刑法，因此合同签订必须要诚实守信。那么提供假的房屋租赁合同协议会有什么法律后果？接下来将由找法网小编为您带来相关知识。

一、提供假的房屋租赁合同协议会有什么法律后果

　　可能构成

合同诈骗罪

，合同诈骗罪的刑事责任：

　　根据刑法第224条和第231条的规定，犯本罪的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。单位犯本罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照上述规定处罚。

　　刑法修正案七第四条在刑法第二百二十四条后增加一条，作为第二百二十四条之一：“组织、领导以推销商品、提供服务等经营活动为名，要求参加者以缴纳费用或者购买商品、服务等方式获得加入资格，并按照一定顺序组成层级，直接或者间接以发展人员的数量作为计酬或者返利依据，引诱、胁迫参加者继续发展他人参加，骗取财物，扰乱经济社会秩序的传销活动的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金;情节严重的，处五年以上有期徒刑，并处罚金。”

二、房屋租赁合同无效的情况

　　《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：

　　1、一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　3、以合法形式掩盖非法目的；

　　4、损害社会公共利益；

　　5、违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　1、出租人不具有出租房屋的实体权利，将导致合同无效。

　　①房屋的所有权人出租的：应注意审查出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。

　　②委托或代理出租的：应注意审查房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证明材料。

　　③共有房屋出租的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证明材料

　　④房屋转租的：应注意审查是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明材料。

　　2、将违法建盖的房屋用于出租的，将导致租赁合同无效

　　①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的城镇房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时城镇建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　3、租赁合同的期限违反法律规定的，合同无效。

　　①租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

　　②租赁期限超过临时城镇建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

　　③承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。

　　4、租赁的标的物为法律法规禁止出租的合同无效。《

商品房屋租赁管理办法

》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）属于违法建筑的；

　　（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

　　（三）违反规定改变房屋使用性质的；

　　（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。

三、房屋租赁合同的真假分辨

　　其一，租金的支付方式。

　　惯常租赁合同，用以居住之用的住房其支付方式往往月付或者季度支付，少量情形下可能存在按年度支付的情形，而商业用房因其价值及商业属性，加之所有者出于占有成本的考虑，其租金往往较住房要高，其支付方式上极少存在按月度或季度支付的情形，多为按年支付。同时对于租金的上涨往往“出租人”均会保有其主张的权利。而虚假的租赁合同，其租金的支付虽然在合同上存在这种符合常理的外观，然而其却多有名无实，“承租人”和“出租人”多未发生真正的租金支付关系。对于当事人之间名为租赁，实为借贷关系的情形下，租赁合同多作为借贷关系之“担保”而出现，对于租金的支付方式多采一次性支付或分次大额支付的方式，且多伴有租金不变的约定，显然不符合常理。而这些一次性支付或分次大额支付的所谓租金实则便是“承租人”出借为房屋所有权人的借款。故而在租金的支付上，宜通过判定当事人对于租金支付义务的实际履行及租金的支付方式来认清租赁关系的真伪。

　　其二，占有情况。

　　虚假租赁合同，往往无占有之实，多为房屋买卖设置阻碍而签订。占有作为房屋重要的用益权利，承租人租而不占，租而不用，与常理相悖，虚假租赁关系很容易戳穿。然而对于租赁为借贷担保情形下，虚假承租人自己可能会占有使用房屋，以房屋之用益权利冲抵借款之利息，这种情形是极为隐蔽的，单独以占有难以判断真伪，需结合价款支付方式及期限等综合判断。未自己占领之情形下，虚假承租人可能会与房屋所有权人约定以其出租所得孳息作为利息。而此时房屋占有人则为当事人之外的第三者，倘若当事人之间并无关于转租的规定，结合实际占有人与虚假承租人的关系则可将租赁合同的真实性揭穿。

　　其三，租赁期限。

　　临时倒签的租赁合同往往对于合同的这些主要条款约定较为简单，尤其是在租赁期限的起始期限上，因其意图阻却房屋或者对抗强制执行的非法目的，其虚设的起始日期往往比合法的买卖合同签订之日或执行申请之日不会相差太久，因为非法的“承租人”及“出租人”出于房屋占有情形及虚假笔迹的顾虑，倘若签订一个较早的起始日期，其“承租人”实际未占有房屋或占有房屋的期限与合同签订明显不符，相距久远有悖常理的漏洞便会暴露无疑。故而可结合占有情形综合判断。以租赁作为借贷之“担保”模式下，其租期往往较长，一则当事人自认以长期“租赁”，“担保”“出租人”之债务履行较为稳妥，二则意图限制房屋出卖，以“买卖不破租赁”作为挡箭牌。此外尚且需注意一种隐蔽情形，对于房屋存在抵押贷款的，“承租人”和“出租人”多存在倒签合同情形，将合同起始日签订于抵押合同之前，意图破除抵押之局限，而此情形亦可结合当事人在对于虚假租金，即借款的支付时点上综合判定，若“租金”支付与“租赁合同”签订起始之日相差太远，则其真实性便值得怀疑。

　　其四，当事人权利的主张及义务的履行。

　　虚假租赁合同下，租赁双方所签订合同多采用格式化的条款，不排除当事人临时拷贝了一份租赁合同用以应急之用。比如以惯常之习惯，租赁双方对于租赁房屋内设施的明细，其维护及修理保养义务均会加以明确，而虚假的租赁合同因其用意不在占有使用，故而此项约定往往多会省略，故而在判定真实的租赁合同时，是否存在这些条款可作为重要的权衡因素，同时当事人对于租赁合同权利的主张和义务的履行亦为重要的考量因素。比如，“承租人”未支付租金，又不能提交证据，而“出租人”又一直未主张要求其履行，以常理推之，欠付租金不讨，甘做“冤大头”，其中必有蹊跷。此外，对于房屋相关物业及配套服务交接的约定，出租人需配合承租人的协调义务，若当事人无法举证存在在房屋租赁中此种惯常的来往，则真实的租赁关系便十分可疑。

　　其五，“承租人”与“出租人”之间的关系。

　　因虚假租赁合同之恶意，相互串通之“承租双方”往往具备较为紧密的关系，若不具可信任性，则难以达到相互串通以逃避债务或规避执行之目的。故而，注意搜集“承租双方”关系暧昧的证据亦是有利于揭开其真实关系面纱的一个重要环节，当然对于以租赁行“担保”的关系，若能掌握双方借贷关系的证据则很容易的便掌握了主动。当然证据搜集并非易事，在未抓住“承租双方”把柄之时，通过其他几个因素相互出击，以组合拳之形式连番出招，相信虚假“承租双方”欲求全身而退亦是颇有些难度的。

　　因此根据以上的内容我们可以得知，提供假的房屋租赁合同协议会有什么法律后果以及房屋租赁合同的无效情形，还介绍了房屋租赁合同的真假分辨的相关知识等相关信息。这些都是大家需要了解的知识，若还其他问题需要咨询，欢迎咨询找法网。

在银行工作人员明知的情况下形成的虚假购销合同骗取贷款的行为，不构成骗取贷款罪-知乎

倪菁华：广强律师事务所金融犯罪案件辩护律师暨经济犯罪辩护与研究中心核心律师

骗取贷款罪主要保护的是金融机构的贷款安全，因此无论是“骗取”行为还是“严重情节”，都需要从有无侵害金融机构贷款安全方面进行实质认定。在“骗取”行为与获取贷款没有刑法上的因果关系的情况下，行为人的贷款行为并未给金融机构贷款安全造成威胁，而是金融机构机构内部行为导致，行为人不构成骗取贷款罪。本文从“骗取”行为这一角度，通过常熟市人民检察院的一份不起诉决定书，看这一无罪辩护思路。

案号：常熟市人民检察院常检诉刑不诉[2017]163号不起诉决定书

一、基本案情

犯罪嫌疑人李某某与周某某、戴某某、吴某某（均另案处理）在2009至2012年向中国民生银行常熟分行申请联保体贷款期间，以提供虚假的资产证明、虚假的《购销合同》等欺骗手段取得民生银行贷款共计人民币4320万元，造成损失共计人民币9952722.76元。

二、不起诉要旨

骗取贷款罪的手段行为要与危害结果具有刑法上的因果关系，即欺骗行为与银行因行为人的欺骗陷入错误认识发放贷款，给银行造成贷款不能归还的重大损失或其他严重情节，具有刑法上的因果关系。

三、入罪逻辑

被不起诉人李某某提供了虚假的资产证明及购销合同，骗取银行贷款，给银行造成重大损失，其行为构成骗取贷款罪。

四、不起诉理由

检察院认为：第一，现有证据无法直接充分证实被不起诉人李某某提供虚假的资产证明；第二，被不起诉人李某某于2010年9月至2012年9月三次向中国民生银行常熟分行申请联保体贷款获得审批同意并签订借款合同后，经由该行工作人员主动提供购销合同格式，并明确告知购销合同系用于个人贷款支付申请，并让被不起诉人提供可控制的受托支付账户用于该行付款。故该虚假的购销合同系在银行工作人员明知、指使情况下形成，缺乏充分的欺骗意思；第三，被不起诉人李某某与他人虽系联保体贷款成员，相互承担连带担保责任，但对其他人员的行为不具有刑法上的共同犯罪关系。综上，不符合起诉条件。依照《中华人民共和国刑事诉讼法》第一百七十一条第四款的规定，决定对李某某不起诉。

五、无罪辩护思路

1.在未与银行工作人员串通的情况下，使用银行工作人员提供的其他贷款业务的购销合同，制作虚假的购销合同，获取银行贷款的，不构成骗取贷款罪。

骗取贷款罪客观方面表现为以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节。而这个客观行为要与危害结果具有刑法上的因果关系，即行为人通过使用虚假的资产证明、虚假的购销合同等欺骗手段，使银行陷入错误认识，并根据错误认识向行为人发放贷款，最终行为人无法归还贷款，给银行造成重大损失或者其他严重情节。

若银行并未因行为人的虚假的资产证明、购销合同等欺骗行为发放贷款，而是在明知、默许的情况下，那么行为人的欺骗行为与银行发放贷款的行为便不具有刑法上的因果关系，行为人便不构成骗取贷款罪。

在本案中，被不起诉人李某某与周某某、戴某某、吴某某申请联保体贷款，即联保贷业务。该业务是民生银行开发的标准化融资产品，是指民生银行为三户（含）以上相互熟悉、自愿组成联保体的企业提供的短期融资业务，授信担保方式为联保体成员为其他成员授信提供连带责任保证，简称“联保贷”。联保贷业务与个人贷款的区别是，联保贷的贷款方主要是

企业

，而个人贷款是指银行或其他金融机构向符合贷款条件的

自然人

发放的用于个人消费、生产经营等用途的本、外币贷款，个人贷款贷款方是自然人。李某某作为企业的负责人，到民生银行申请联保体贷款，但银行工作人员在明知的情况下，仍主动提供了针对个人贷款的购销合同格式，并明确告知购销合同系用于个人贷款支付申请，并让李某某提供可控制的受托支付账户用于该行付款。说明这一类的购销合同在民生银行内部是默认可与“联保贷”业务申办资料混同的，而李某某在这个情况下提供的针对个人贷款业务的购销合同必然是虚假的，但因为该虚假的购销合同系在银行工作人员明知、指使情况下形成，故缺乏充分的欺骗意思，李某某提供虚假购销合同的欺骗行为与银行发行贷款并没有刑法上的因果关系，不能以此认定李某某构成骗取贷款罪。

2.担保企业为被担保企业担保贷款的情况下，被担保企业提供虚假的证明材料骗取银行贷款，担保企业只需承担民事上的担保责任，并不与被担保企业形成刑法上的共犯关系。

实践中，无论是民生银行开发的联保贷业务，还是一般银行的联户联保贷款，都是需要提供担保的贷款业务，其目的是通过其他企业的自愿担保，提升被担保企业的信用度，解决中小企业担保难、贷款难的问题。然而，在多个企业相互担保的过程中，难免会出现被担保企业通过提供虚假的购销合同、财务报表等资料骗取银行贷款的行为，但这并不能以此认定担保企业及其负责人与被担保企业进行串通，形成共犯关系，因为担保企业及其负责人只是基于商业合作为被担保企业提供担保，并没有对被担保企业在办理贷款业务的过程中提交资料的真实性，进行审查的义务。因此，即使被担保企业实施了骗取贷款的行为，构成了骗取贷款罪，担保企业以及负责人也并不与之形成刑法上的共犯关系，不构成骗取贷款罪的共犯。

在本案中，被不起诉人李某某与他人虽系联保体贷款成员，相互承担连带担保责任，但对其他人员的行为不具有刑法上的共犯关系，不能认定被不起诉人李某某构成骗取贷款罪。

在骗取贷款罪中，银行工作人员的行为可以从两个方面去讨论，即银行工作人员的行为是职务行为还是个人行为，而骗取贷款罪的欺骗行为的行为对象是金融机构还是金融机构的工作人员，在不同的判例中有不同的裁判结果，具体问题在本案中未有明显体现，故不在本文具体讨论。

逾期付款的违约金条款怎么写-法律快车

逾期付款的违约金条款怎么写

法律快车官方整理

更新时间：

2020-08-19

23:00:49

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导读：

通常，合同双方当事人都会约定逾期支付货款的违约金，不同的合同类型，法律对于违约金的限制规定是不同的。但是很多人对于逾期付款违约金跟延迟履行金傻傻分不清楚，那么如何区分逾期付款违约金与迟延履行金？逾期付款的违约金条款怎么写？下面法律快车小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

　　通常，合同双方当事人都会约定逾期支付货款的违约金，不同的合同类型，法律对于违约金的限制规定是不同的。但是很多人对于逾期付款违约金跟延迟履行金傻傻分不清楚，那么如何区分逾期付款违约金与迟延履行金？

逾期付款的违约金条款怎么写

？下面法律快车小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

　　一、如何区分逾期付款违约金与迟延履行金

　　1、逾期付款违约金是在合同一方当事人存在违约行为的前提下，依据合同法，法院判决向对方当事人支付的一定金钱或其他给付。

　　2、

逾期付款违约金

与价款支付期限关系密切，逾期付款违约金是一方当事人在付款期限届满时未履行付款义务的法律后果之一，付款期限决定了逾期付款违约金的起算点。

　　3、逾

期付款违约金

和迟延履行金之间的区别在于计算标准存在本质的不同，但这也是两者关系具有紧密联系的地方。

　　二、逾期付款的违约金条款怎么写

　　乙方逾期交货（包括技术资料）的，

　　（1）

逾期

在日以内的，每日应按合同总金额的‰向甲方支付违约金；

　　（2）逾期在日以上日以内的，每日应按合同总金额的%向甲方支付违约金；逾期超过日的，每日应按合同总金额的%向甲方支付违约金。违约金的支付并不免除或减轻乙方继续履行合同的义务。

　　参考法规：

　　合同法相关规定

　　第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“

逾期付款的违约金条款怎么写

”等相关法律知识。没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。如果你还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车网。

　　责任编辑：楚雨荨

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法院版：无效房屋租赁合同案件的审理思路+裁判要点_澎湃号·政务_澎湃新闻-ThePaper

来源：上海一中法院

转自：法务之家

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编者按

为全面提升法官的司法能力和案件的裁判品质，进一步促进类案价值取向和适法统一，实现司法公正，上海一中院探索类案裁判方法总结工作机制，通过对各类案件中普遍性、趋势性的问题进行总结，将法官的优秀审判经验和裁判方法进行提炼，形成类案裁判的标准和方法。

本期刊发《无效房屋租赁合同案件的审理思路和裁判要点》，推荐阅读时间19分钟。

房屋租赁合同纠纷案件是当前房地产类案件中占比最大的案件类型。该类案件的合同效力认定及后果处理是审判实践中面临的首要问题和难点。此前，对于房屋租赁合同效力认定的裁判思路已在第7期审委会类案总结《房屋租赁合同效力认定的审理思路和裁判要点》中作了系统介绍。关于房屋租赁合同被认定无效后应如何处理亦是案件审理裁判的关键，故有必要对该类案件的审理思路和裁判要点予以梳理、归纳和总结。

案例一：

涉及双方当事人的过错认定

因承租人赵某拖欠房租，出租人刘某诉至法院要求解除合同。后赵某以刘某隐瞒房屋系违法建筑为由，反诉要求确认合同无效，并主张刘某应对合同无效承担全部过错责任。刘某辩称赵某在签约时未对房屋性质进行审查，亦应承担相应过错责任。

案例二：

涉及扩建损失的责任分担

A公司承租B公司厂房，双方约定A公司可在租赁范围内建造房屋。该房屋所有权归B公司所有，A公司仅有使用权。后A公司所建房屋因属违法建筑被拆除，A公司遂诉至法院要求B公司赔偿扩建损失。

案例三：

涉及房屋占有使用费的认定

C公司承租D公司房屋，租赁用途为经营餐厅。双方合同约定D公司负有配合C公司办理相关登记手续的义务。后C公司以D公司未提供相应办证所需材料导致其无法经营为由要求解除合同。同时，因房屋系违法建筑导致租赁合同无效，C公司主张仅需按照合同租金标准的40%向D公司支付房屋占有使用费。

（一）

合同无效后果处理事项繁杂

房屋租赁合同被认定无效后，法院在处理合同无效后果时会涉及房屋返还、房屋占有使用费、公共事业费用、保证金、押金、装饰装修损失、设备损失、改扩建损失、搬迁补偿款等诸多事项，且往往本诉与反诉交织，如遗漏个别后果处理可能造成双方利益分配的失衡，故审理时存在一定难度。

（二）

导致合同无效的当事人过错认定难

在无效房屋租赁合同案件中，导致合同无效的情形通常较为复杂。法院在对相关因素进行审查时，尤其对于租赁房屋的产权状态和违法性质等相关事实，往往因租赁房屋建筑年代久远，相关法律法规、政策文件已发生变化，或房屋历经多次改扩建等诸多原因，对当事人的过错认定存在困难。

（三）

无效后果损失认定难

实践中，租赁房屋系违法建筑是导致租赁合同无效的主要情形。承租人要求出租人赔偿装饰装修或改扩建损失，尤其在租赁房屋因违法性质被拆除或部分拆除、装修现状不复存在的情况下，如何准确认定因合同无效产生的装修等损失是该类案件的审理难点。

（四）

房屋占有使用费确定难

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。然而，实践中个案情况不尽相同，如在租赁市场价格大幅波动、标的物违法、房屋存在严重质量瑕疵、当事人未实际使用房屋等情况下，法院是否参照、如何参照合同约定的租金标准对房屋占有使用费进行确定存在难度。

处理房屋租赁合同无效后果时，法院要根据诚实信用原则，充分考虑当事人的过错程度、房屋使用状况、合同主体义务、合同履行情况等因素，在当事人之间合理分配责任，避免一方因合同无效而获益，实现各方当事人之间利益的救济与平衡。

（一）

导致合同无效的主体过错责任认定

在该类案件中，法院需首先确认导致房屋租赁合同无效的主体过错责任。实践中导致合同无效主要存在两种情形：一是租赁房屋系违法建筑；二是非法转租。

租赁房屋系违法建筑情形下的主体过错责任认定

随着环境综合整治行动的开展，因房屋未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设，无合法建设手续而认定合同无效的案件占无效房屋租赁合同案件的绝大多数。此种情况下，法院应考虑租赁房屋的产权状态、当事人对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义务、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形，对双方过错责任进行综合认定。

第一，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务。通常情况下，出租人作为租赁房屋的管理人或实际控制人，对租赁房屋的实际状况相较承租人而言应更为清楚。在租赁合同因房屋的违法性而无效时，承租人虽然对租赁房屋的状况亦具有审慎的注意义务，但疏于注意的过错程度较轻，应对合同无效造成的损失承担次要责任，具体责任比例由法院视案情酌定。

第二，如有证据证明承租人明知合同无效情形仍然承租房屋的，法院一般应认定其与出租人存在同样过错，双方对合同无效造成的损失承担同等责任。

第三，如承租人在房屋租赁合同订立过程中已尽到相应注意义务，而出租人提供虚假材料致使承租人有理由相信租赁房屋合法的，对于合同无效造成的损失承租人原则上无需承担责任。

如案例一中，赵某疏于对房屋属性及相应权证进行核查，仅基于出租人的口头保证便签订房屋租赁合同，未尽到相应的注意义务，故法院判决赵某对合同无效承担30%的责任；刘某明知未经审批的自建房屋属于违法建筑，故应对合同无效承担70%的责任。

非法转租情形下的主体过错责任认定

承租人未经出租人同意将房屋转租的行为未被法院认定为有效的，承租人在明知的情况下仍与次承租人签订合同，承租人一般应承担主要的过错责任，次承租人在签约前未尽到审慎的注意义务则应承担次要的过错责任。次承租人的审慎义务通常表现为要求出租人出示前手合同或出租人同意转租的证明等。

合同事先约定无效后果的主体过错责任认定

实践中，租赁合同中往往对合同无效责任分担直接作出约定，此种约定应属无效。原因在于，该约定不属于《合同法》第57条规定的“合同争议解决条款”，也不属于《合同法》第98条规定的“结算和清算条款”。若法院确认当事人事前对合同无效后果的约定效力，则会与基于法律否定性评价的合同无效后果产生逻辑冲突。

当然，租赁合同被仲裁机构、法院认定为无效后，当事人再就合同无效后果的处理达成一致的，应当认定为有效。需要注意的是，当事人在租赁合同中关于合同无效责任分担的具体约定，在一定程度上可作为识别当事人风险预见和主观过错程度的判断依据。

（二）

合同无效后损失赔偿的认定

在对导致合同无效的主体过错责任作出认定后，法院应进一步审查损失赔偿的具体范围、标准和数额。此时，既要根据当事人的过错程度合理确定责任，又要避免当事人重复获利的情形。在无效房屋租赁合同案件中，损失赔偿的认定主要涉及房屋装饰装修损失及扩建损失的认定。

合同无效后损失赔偿的范围认定

与合同解除情形下合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿。目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态。信赖利益不包括、亦不应超过合同履行利益，即合同履行后可以获得的利益。据此，租赁合同无效的损失赔偿范围通常仅包括装饰装修费用、改扩建费用等直接损失，而不包括承租人的经营损失、员工遣散费等间接损失。

装饰装修损失的认定

（1）装饰装修损失的审查规则

房屋租赁合同无效时，法院对房屋装饰装修损失的审查规则如下：

第一，在承租人未经出租人同意装饰装修的情况下，产生的损失由承租人自行承担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，应予支持。然而，实践中承租人的装潢设施往往不易拆离，强行拆除费用过高或导致房屋严重损害，法院应引导当事人充分利用装潢设施，并对添附一方进行适当补偿。

第二，在承租人经出租人同意装饰装修的情况下，对于出租人同意利用的装饰装修物，可折价归出租人所有；对于出租人不同意利用的装饰装修物，则应区分情况处理：尚未形成附合的，可由承租人拆除，但应将房屋恢复原状；已经形成附合的，则由双方各自按照导致合同无效的过错责任分担现值损失。

第三，房屋租赁合同租期届满但被认定为无效合同的，因承租人在装修投入时对租赁期限及期满后不续约的风险有预估，且承租人在租赁期间已享有全部装饰装修的利益，其租赁目的业已实现，故其装修投入不应再列入合同无效的损失范围。对于承租人以租赁合同无效而主张装饰装修损失的，法院一般不予支持。

（2）装饰装修损失的处理要点

第一，关于向承租人的相关释明。房屋租赁合同被认定无效后，法院应向承租人释明是否就装饰装修损失要求赔偿，承租人坚持不主张或只提出抗辩的，就装饰装修损失法院不予处理，可告知承租人另行起诉。法院判决承租人腾退房屋的，应告知其可就装饰装修物采取必要的证据保全措施以及相应的法律风险。

第二，关于出租人同意装饰装修的认定。出租人未明示同意装饰装修的，法院应结合房屋类型、合同约定的租赁用途及合同实际履行情况来认定出租人对承租人装饰装修的意见。出租人根据房屋租赁合同关于租赁用途的约定可以预见承租人装修行为的，或出租人知道或应当知道承租人对租赁房屋进行装饰装修，但在合理期限内未提出异议，又或在合理期限内提出异议后继续履行合同的，法院一般可认定出租人对承租人的装饰装修不持异议。

第三，关于出租人同意利用装饰装修物的认定。在房屋未被拆除或尚未确认拆除的情形下，关于出租人是否同意利用装饰装修物，法院应根据个案中装饰装修实际使用状况、生活日常经验以及装饰装修的实际利用价值综合予以认定。出租人在诉讼中就是否同意利用装饰装修的意见前后不一的，除出租人已作出合理解释，或有充分证据证明装饰装修无法利用，如已拆除或即将拆除的情形之外，法院一般不宜轻易认定出租人不同意利用装饰装修物。

（3）装饰装修损失的计算方法

与合同解除情形下装饰装修损失的计算以残值损失为准不同，合同无效后的装饰装修损失计算只应考虑在合同被确认无效时尚存在的实际价值，即以现值损失为准。

一般情况下，现值损失的认定可采用“现存价值评估法”予以确定，即对纠纷发生时现存装饰装修物进行工程造价鉴定。具体数额可根据个案中装饰装修物的性质、使用寿命、损耗程度、实际剩余利用价值及市场行情等因素予以综合认定，避免一方额外获益。在装饰装修物价值较小且双方对数额争议不大时，应尽量促成当事人就装饰装修物价值达成一致意见，以减少当事人的诉讼成本。

需要注意的是，在租赁房屋已被拆除或部分拆除的情形下，如有其它证据反映装饰装修现状的，如相关装修合同、支付凭证、拆除前现场照片等，法院可委托鉴定机构对现值损失予以评估。根据现有证据材料无法进行鉴定的，应区分个案不同情况对承租人装饰装修损失予以认定。如因不可归责于承租人的原因导致其举证困难的，法院可适用举证缓和规则，以保护承租人的合法权益。

扩建损失的认定

（1）扩建损失的审查规则

合同无效时，在承租人未经出租人同意扩建的情况下，产生的损失由承租人自行承担。在承租人经出租人同意扩建的情况下，双方对扩建费用的处理没有达成一致但办理合法建设手续的，扩建费用由出租人负担；未办理合法建设手续的，由双方按照过错责任分担。

需要注意的是，法院对双方的过错责任及损失的认定，可根据合同的相关约定、租赁标的物本身的合法性、双方的报建义务、配合行为、扩建受益情况、扩建规模、风险控制、造价费用现值等因素，结合当事人的主观过错，确定合理的责任比例及损失金额。

（2）承租人自行扩建部分损失的处理要点

无效房屋租赁合同案件中，承租人自行扩建，该建筑物因系违法建筑被拆除后，承租人要求出租人分担损失的，法院应结合承租人是否要求办理建设手续、是否对违法建筑物风险得以预见、出租人是否因该建筑物收取租金等因素予以综合认定。

如案例二中，因B公司出租的厂房本身不具备合法建设手续，在此基础上扩建后的建筑物取得合法手续的可能性较小，故对于扩建部分拆除的风险，B公司应有预见能力，但B公司仍持放任态度同意A公司扩建，其应就相关损失承担次要责任。因此，法院判决B公司赔偿A公司一定比例的扩建费用损失。

（3）扩建损失的计算方法

与装饰装修物处理中计算现值损失不同，扩建损失以扩建物的造价为标准。基于平衡双方利益的考虑，法院计算该类损失时一般可采用工程造价费用支出法，即以扩建时承租人实际支付的工程造价费用作为扩建损失。实践中，具体数额可根据个案中扩建物的使用状况、实际利用价值、出租人的扩建受益情况、市价波动、政策形势等因素予以综合认定，避免任何一方因合同无效而获益。

（三）

房屋返还及占有使用费的认定

房屋租赁合同被认定无效后，依据无效合同的处理原则，承租人应返还因合同取得的财产，包括租赁房屋及实际占有房屋所获取的占有利益；出租人则应返还承租人因签订合同所获取的利益如租金、保证金等。实践中承租人应返还的财产与出租人应返还的租金等可相互抵扣。

房屋返还的处理要点

（1）关于及时交接房屋的释明

无效房屋租赁合同案件中，因牵涉事项较多，往往需启动司法鉴定程序，审理期限较长，法院应先充分询问当事人关于租赁房屋的使用现状。如租赁房屋已处于无人使用的空置状态，法院应引导双方当事人及时交接租赁房屋，以避免双方在诉讼期间损失的进一步扩大。

（2）关于次承租人返还房屋的释明

房屋租赁合同被认定无效后，出租人既可依约要求承租人返还房屋，亦可在实际使用人系次承租人的情况下，以房屋所有权人的名义要求次承租人腾退房屋。出租人仅以承租人为被告提起诉讼的，法院可向其释明，告知其可追加次承租人为共同被告，或者申请通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼；法院也可直接通知次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。如次承租人人数过多，且诉求利益各不相同，则法院不宜追加次承租人为第三人，可根据案件具体情况，由当事人另行解决。

房屋占有使用费的标准认定

（1）房屋占有使用费的一般认定规则

合同无效情形下房屋占有使用费的认定并无绝对标准，但当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院一般应予支持。在审理时法院应避免简单、机械地以租赁合同中的租金标准确定占有使用费标准，要充分考虑承租人经营或添附等行为与房屋增值或贬值之间的关联性，避免利益失衡。

（2）特殊情形下房屋占有使用费的标准认定

在标的物违法、房屋具有重大瑕疵不能正常使用，或因租赁合同期限较长，租赁市场价格发生大幅波动、合同约定的租金标准明显背离市场价格的情况下，如完全参照合同约定的租金标准确定占有使用费则有失公平。此时，法院应促成双方当事人就使用费标准达成一致；无法达成一致的，可审查承租人对房屋的实际使用状况、房屋适租性、承租人是否对房屋质量问题提出异议、要求修复以及合同目的是否实现等多项因素，并参考同类地段同类房屋的租金情况，合理认定占有使用费的计算标准及调整比例。

如案例三中，C公司使用涉案房屋对外正常经营已持续较长时间，法院结合C公司使用涉案房屋的情况及导致合同无效的原因、租赁市场价格变动情况、房屋瑕疵、合同履行状况等因素综合认定C公司应按照合同租金标准的60%支付房屋占有使用费。

（3）转租情形下房屋占有使用费的标准认定

因房屋被次承租人继续占有使用而不能返还，出租人请求参照租赁合同或转租合同的租金标准，向承租人或次承租人主张逾期返还房屋占有使用费的，法院一般应予支持。基于对租金标准的合理性、市场行情以及促使次承租人尽快搬离等因素的考虑，法院一般应参照转租合同的租金标准认定出租人向次承租人收取房屋占有使用费，具体标准还需根据实际案情具体判断。

（4）免租期内房屋占有使用费的标准认定

无效房屋租赁合同案件中约定的免租期条款应同时无效。承租人应返还免租期内占有房屋所获取的利益，即出租人有权基于不当得利向承租人主张该期间的房屋占有使用费。一般情况下，出租人在免租期内的收益实质体现在租赁期内所收取的租金总额中，如在租期履行完毕的情形下，可理解为出租人已实际实现免租期的收益，故其无权再行主张。因此，基于公平原则，法院应在参照合同约定租金标准的情况下，结合承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例，以及房屋能否正常使用等履行状况，公平、合理地确定免租期内的房屋占有使用费。

在违建房屋整治过程中，如出租人就装饰装修及扩建房屋部分等获得补偿，因该补偿不属于合同无效所导致的后果，承租人要求对该补偿进行分割的，法院不可直接将其作为合同无效后果进行处理，应当结合补偿协议内容、补偿项目及构成、承租人的贡献大小等因素予以综合认定。