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承租人逾期腾退房屋，出租人就可以任性处置其物品吗？
原标题：观点|承租人逾期腾退房屋，出租人就可以任性处置其物品吗？来源：天达共和法律观察作者：邵铭 李皓月
前言
现实中，小到个人承租住宅、公寓，大到商事主体承租写字楼等办公用房、商铺等，在以出租方为主导的不动产租赁市场上，笔者经常可以在出租方提供的租赁合同样本中发现这样的条款，大意多为“承租人逾期支付租金或出租人解除租赁关系后，出租人有权要求承租人在规定时间内腾退房屋，否则视为承租人放弃相关物品的所有权，出租人有权处分承租人的物品”。乍一看，这条款似乎公平合理。在承租人违约（即逾期支付租金）或出租方依法或依约行使租赁合同解除权的前提下，为使房屋恢复至租赁合同缔结之前的状态而要求承租人在规定时间内腾退房屋，符合法之本意。但在承租人未如约腾退房屋的情况下，即视为承租人对其屋内物品的放弃，从而使得出租人有权对其进行处分的规定是否合适却是值得商榷的。由此衍生出一系列的问题，比如该处分权的设定本身是否合法？其边界如何？是否如上述规定所言，可以宽到足以使得出租人无所限制地行使本属于承租人对于其物品享有的处分权等。鉴于法律上对该问题并无明确的规定，故笔者和团队的小伙伴们通过对一系列案例的研究和比对，总结出如下观点，以飨各位读者。
一、司法判例要素汇总
二、“逾期不腾退房屋时，屋内物品的所有权属于出租人，出租人有权对其进行处分”的规定有效吗？
根据《民法典》第143条
[19]
的规定，考察该规定的有效性，在该条的三个维度上进行分析后得出该规定是有效的这一结论并不困难。事实上，在上述案例的判决中，我们也得到了验证。上述18个案例中，有8个案例出租人与承租人已通过签订合同等方式约定，若承租人逾期腾退，视为放弃房屋中物品所有权或承租人可自行处置承租人房屋中的物品。其中，7份判决中肯定了该约定的有效性。例如常州市中海物资有限公司与常州公路运输集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书、常州万腾化工有限公司与常州公路运输集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书的法官，同为一人，在两份判决中都载明，当事人之间的约定是承租人在特定条件下放弃物品所有权的体现，是对自身权利的有效处分，因此该约定是有效的。但是，8个案例中有1份案例认定当事人之间的约定无效。在吴欣与南昌世茂商业管理有限公司财产损害赔偿纠纷、租赁合同纠纷一审民事判决书中，法院认为：“《中华人民共和国物权法》第四条
[20]
规定‘国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯’。第六十六条[21]
规定‘私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏’。原、被告签订的《租赁经营合同书》中关于‘合同提前终止但原告延期交还商铺时，商铺内一切装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为原告放弃所有权，被告有权以合适的方式处理’的约定，违反了上述法律规定，属于无效约定。”笔者认为，该认定的结论是值得商榷的。其未区分法律强制性规定中的管理性规范和效力性规范，而笼统地将违反法律的强制性规定的内容都认定为无效的做法，背离了现行相关法律和司法解释以及民法学理论，参考价值有限。另外，值得注意的是，在8个案例中，有1个案例（叶倩君与韦云萍、桂林市旋彩资产管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书），当事人主张所签租赁合同中逾期腾房视为放弃物品所有权的条款为格式条款，但法院并未对此作出明确回应，也未将格式条款作为合同效力的分析重点，而是认为：“原告与被告签订《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”可见，实务中，利用格式条款来挑战该约定的有效性时，其被裁判机关认可的可能性也较低。
三、何种因素将影响出租人是否会因处分行为承担侵权责任？
经确认，在18个案例中，有11个案例（包括存在当事人之间的约定但法院未按约定判决的案例，以及不存在当事人之间的约定的案例）法院认定出租人处置承租人财物属于侵权行为，而这种认定主要从以下三个层面进行考察：（1）出租人是否已采取其他合法途径进行救济但未果，例如出租人是否已提起诉讼、申请法院强制执行等；（2）出租人是否在处置承租人财物前，对承租人进行了通知并给予了承租人搬离物品的合理期限；（3）出租人处置物品时是否尽到审慎义务，主要指将承租人物品转移保管时，是否选择合适的储存环境、是否登记造册、搬运时是否小心谨慎等。如果同时符合以上三个条件，则出租人处置承租人物品通常不易不被认定为侵权。但是，通过审阅案例，可以发现对三个层面进行全面考察的较少，11个案例中只有3个案例进行了全面考察，其他8个案例仅对一个或两个层面进行考察，如果有一项不符合，则极易被认定为侵权。
而在8个存在当事人之间的约定的案例中，仅有3个案例，法官完全基于约定的内容支持了出租人对承租人物品的处置行为，认定出租人的处置不构成侵权，判决出租人无需赔偿承租人因出租人自行处置物品所致的损失。而其余5个案例中，法院没有按照当事人之间的约定，而是判决出租人应对承租人部分或全部的损失承担损害赔偿责任。可见，即便大多数法院认为该种约定是有效的，但出租方处分承租人物品的行为如果不履行上述的给予必要期限、及时通知、公力救济、妥善处置等必要程序的情况下也极易被认定为侵权，从而因此承担损害赔偿责任。
四、承租人在该约定下的责任承担
我们发现，在18个案例中，有13个案例，法院判定承租人也或多或少需要对其损失承担一定责任，具体承担责任的份额由法院根据当事人的过错程度酌情考量。法院要求承租人承担责任的理由主要为承租人没有及时腾出其物品，或在出租人将承租人的物品搬离涉案房屋后，承租人没有在合理期限内及时取回。法院多数认为在此种情况下，承租人的行为是放任物品损害发生的行为，对物品损失应当自行承担部分或全部责任。
另外，承租人也应注意，逾期腾房极易构成对出租人对房屋享有的所有权的侵权，一旦发生，将需赔偿出租人房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第18条（现《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第13条）：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”而在上述18个案例中，有4个案例法院认定承租人逾期腾房的行为侵害了出租人的房屋所有权，其中2个案例支持了出租人反诉要求承租人支付房屋占有使用费的诉讼请求。故对于承租人而言，也要及时、妥善地履行自身的义务，避免因此造成损失的扩大。
五、我们的建议
综上，对于出租人而言，即便在双方签署的租赁合同中存在诸如“承租人逾期不腾退房屋时，出租人有权对承租人物品进行处分”的条款，也不意味其可以因此具备为所欲为的权利，如其处置行为不当，造成承租人更大的损失，将有因此承担侵权责任的风险；而对于承租人而言，其也要及时履行自身的相关义务，如腾退房屋、清理物品等，避免义务履行行为的不当而给出租方造成损失时承担相应的不利后果。
注释
[1]详见（2018）京01民终6614号判决书。
[2]详见（2017）沪01民终3043号判决书。
[3]详见（2016）豫17民终2932号判决书。
[4]详见（2012）沪二中民二（民）终字第1314号判决书。
[5]详见（2016）粤0281民初231号判决书。
[6]详见（2011）沪二中民二（民）终字第96号判决书。
[7]详见（2015）魏民一初字第167号判决书。
[8]详见（2015）昆民一终字第178号判决书。
[9]详见（2017）赣0102民初4549号判决书。
[10]详见（2019）京0102民初30302号判决书。
[11]详见（2017）浙0103民初3820号判决书。
[12]详见（2019）粤13民终619号判决书。
[13]详见（2018）陕01民终272号判决书。
[14]详见（2020）湘08民终463号判决书。
[15]详见（2020）苏0402民初5112号判决书。
[16]详见（2020）苏0402民初5123号判决书。
[17]详见（2020）沪02民终9033号判决书。
[18]详见（2019）桂0305民初2233号判决书。
[19]第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
[20]现为《民法典》第3条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
[21]现为《民法典》第267条。
（声明：本文系作者授权新浪财经转载，文章仅代表作者观点，不代表新浪财经立场。）
合同到期，租客不搬走，房东能连人带物丢出去吗？_物品
原标题：合同到期，租客不搬走，房东能连人带物丢出去吗？
近年来，房屋租赁合同到期或者因提前解除终止后，因租客不腾空、许多房东采取直接搬离甚至抛弃房内物品的方式进行处理，导致租客要求房东返还物品、赔偿损失等产生的纠纷增多。
“如何妥善处置房内物品”、
房东对出租房内的物品所行使的私力救济权
是否应受到合理限度的约束、
如何处置才是妥当的呢？
下面跟着小编来看两个案例：
01
出租人处置不当
需“补偿”承租人
案情简介
2018年5月21日，QS村委会委托律师向朱某（承租人）发函，函告朱某在2018年5月25日前腾空租用房屋，并支付2017年11月18日至腾空之日的租金（按6000元/年计算），如逾期仍然未腾空，视为放弃租房内物品所有权，村委会予以强制腾空，屋内物品由村委会自行处置等等。因朱某未自行腾空租房，2018年5月25日下午，QS村委会组织护村队员对以上屋内物品进行腾空，并将物品放置于出租房门前空地上。后来，朱某向法院起诉要求QS村委会赔偿前述物品的损失。
法院判决
法院最终判决由QS村委会补偿朱某6000元。
02
出租人处置妥当
无需赔偿承租人损失
案情简介
胡某将房屋出租给张某后，张某又将房屋转租给了KX棋牌室。因张某拖欠租金，胡某与张某提前解除了房屋租赁合同，并向次承租人KX棋牌室经营人黄某邮寄了《通知书》一份，要求KX棋牌室三日内腾空搬离。但KX棋牌室未在限期内予以腾空，胡某便自行将部分桌椅、电器、家具等物品从房屋中搬离。KX棋牌室实际经营人黄某向法院起诉要求胡某返还财产。案件审理过程中，胡某与黄某在双方委托诉讼代理人的见证下，共同清点胡某从KX棋牌室搬离的物品，后由黄某装车运走。
法院判决
法院最终判决驳回黄某要求胡某返还财产及赔偿损失的诉讼请求。
从以上两个案例，
可以知道，
即使租客逾期腾空，
房东随意处置房内物品的行为仍然存在风险，
这可能会产生不必要的纠纷。
那么，
究竟应该怎么做，
才能维护自身的合法权益呢？
接下来就听听
浙江禾泰律师事务所王珏璠律师
怎么说~
1
Q
我想要及时止损，尽快把房子租给下一个租客，房内物品我又不能随意丢弃，那我应该怎么办呢？
A
不用慌张，
如果租客愿意与你签订房屋交接清单
，只需明确房内遗留物品，同时强调租客自愿放弃上述物品的所有权，房东有权自行处置且不承担任何责任即可；如果租客不愿意签订房屋交接清单
，需要清点房内遗留物品、拍好照片、制作清单（有条件的情况下，可请公证处进行现场公证）再寻找能够存放物品的场所妥善保管。2
Q
保管物品、找工人搬运物品产生的费用应该由谁来承担呢？
A
首先,建议在
《房屋租赁合同》
中明确因承租人逾期腾空而产生的相关费用应由承租人负担；其次，出租人在腾空过程中也要注意保留相关费用的原始凭证；
第三，如果房屋租赁合同中未约定相关费用的，律师认为在承租人确实违约的情况下，出租人腾空后还是可以凭相关费用的原始凭证向承租人主张。但前述费用也应当在合理范围内。
3
Q
返还物品的时候需要注意什么吗？
A
最好能在双方或者双方委托的代理人见证的情况下返还物品，同时也要记得制作
《返还物品清单》
，作为双方对返还物品的确认。4
Q
房内物品实在太多，还都是大件，找工人搬、找地方保管的成本实在太高，应该怎么办呢？
A
在已经告知腾空但无果的情况下，可以寻求公证处对现场遗留物品进行证据固定，同时寻找第三方估价机构对上述物品进行估价，估价结果出来后，再次向承租人发函督促腾空。如对方仍不积极办理，则可将遗留物品打包卖出，转让所得价款首先支付因处置产生的必要费用，余额由出租人保管。
在特殊情况下，将物品实物转化为相应对价，也是妥善解决腾空问题的有效方法。
律师温馨提醒：
实务往往比合同更复杂，为避免产生不必要的损失，出租人在行使相关救济权利时，切记要注意方式方法，超过合理限度的做法不仅不受法律保护，还可能承担预想之外的赔偿责任喔。
内容：浙江禾泰律师事务所王珏璠律师
图片：网络，侵权删
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租房合同上有“房屋留置的一切物品均视为放弃,甲方有权处置,乙方绝无异议”，租客怎样保护自己？-知乎
1.你加一条名词解释，把留置的概念给定义清楚，比如说合同解除后放置15天以上才算留置。这么长时间你是有什么东西搬不走？
2.约定解除合同必须提早一个月或者半个月提前进行通知。同理，既然提前知道要搬了，没理由会因为时间不够而搬不走吧。
至于说什么无效和可撤销，那就纯粹是想多了。。这一条真正的问题是没有说清楚什么叫留置，会导致产生争议，且最后多半不利于房东方，效力上倒是没得问题。
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“逾期…视为…”合同条款的效力分析-知乎
如果你提供了商品或是服务，对方却迟迟不予以接受或确认，并且拒绝支付尾款怎么办？为了防止这种情况的发生，商品或服务的提供者一般会在合同中约定：逾期（未）确认/回复/答复，视为同意/接受/无异议，接受方应当如何如何。“逾期…视为…”条款的效力几何？接受商品或服务的一方真的无法反驳这种约定吗？今天我们一起来分析一下此类合同条款的效力。
首先，举几个“逾期…视为…”条款的应用场景。最为常见的是买卖合同，一方交付货物，另一方负有验货签收的义务。如果逾期未对货物质量提出异议，则视为接受。买卖合同场景下的“逾期…视为”条款实际上是对《合同法》第157条和第310的转化。第157条规定了买受人的及时验货义务，第310条规定了收货人如未在约定时间或合理期限内对货物的数量、毁损等未提出异议的，视为承运人已经按照运输单证的记载交付的初步证据。如果卖方也负有运输义务,则买方受到第157条和第310条的双重约束，应当按约定或者依照货物性质、交易习惯在合理期限内对货物质量进行反馈，否则应视为无异议。日后如因货物质量发生纠纷，买方逾期未反馈的行为，将导致其承担不利后果。所以在买卖合同场景下“逾期…视为…”条款的效力有法律的明确规定，不易撼动。
但是在服务合同场景下，问题就变得复杂许多。比如广告服务合同、技术服务合同等，此类服务无实物，广告投放效果，技术测试效果等等没有非常明确直观的展示，服务质量的评价标准又带有主观性。如果服务提供者在合同中约定了逾期未对服务效果提出异议则是否接受，很多潜在问题在约定限期内尚未暴露出来怎么办？笔者建议，要么改，要么删。广告投放不应该仅仅是完成对应位置发布即宣告万事大吉了。任何一个广告主看重的都是广告背后的流量价值。如果广告没有起到引流效果，那么有理由减少支付。所以当“逾期…视为…”条款出现在广告服务中时，作为接受服务的一方应当保持警惕。除了考虑约定确认期限之长度是否合理，是否符合行业习惯外，还应更改付款节奏，分多笔支付，或者约定广告投放转化率条款。如果更改此条款要大费周章，那么建议删除。一旦牵扯诉讼，不至于遭人把柄。
在需要双方对数据和金额数值进行确认的场景下，“逾期…视为…”条款应当删除。因为数据和金额数值是合作的核心指标，一方发送数据和金额数值，在另一方未给出正面回复的情况下即视为其同意或确认，实在是有违公平。诚然，“逾期…视为…”条款能在最大程度上保障交易效率，但是效率的背后有可能牺牲诚信和正义。因此，“逾期…视为…”条款在此类场景下不应也不能发挥作用，进行司法裁决时，合同中的此类条款也不应使当事人陷入被动。
最后，还需注意的是“视为”最开始是法律对事实的拟制，或者法律对主观意思表示的推定。《合同法》《民法总则》《继承法》等都有“视为”的规定。法律层面的“视为”使当事人双方不可以基于事实或形式逻辑方面的理由加以反驳。因为拟制事实的不可反驳性的法理基础在于拟制的价值需求。而表示为推定的“视为”意在将行为人没有做出明确意思表示而沉默的状态推定为某种意思表示，目的是产生相应的法律效果。
但是合同条款中的“视为”其效力远不如法律条款中的“视为”。虽然我们尊重当事人意思自治，双方一旦约定了“逾期…视为…”条款，应当奉行遵守，但这不意味着不可以对抗或挑战此类条款。证据是最有力的武器。业务邮件记录、聊天记录、电话录音等等所有的相反证据都能将“逾期…视为…”条款攻克。证据意识和保留证据的习惯应当是每个职场人必须具备的。
小结一下，合同中的“逾期…视为…”条款既不是万全之策也不是洪水猛兽，买卖合同项下其效力较强（删了也没用），服务合同项下要小心处理，涉及对账对数据则一定要删。最后的最后，不要指望每个业务都靠谱都尽职勤勉加专业，证据不充分，条款写得多好都白搭。
参考文献：杜艳葶：视为的法律解读[D]，南京师范大学，2014.
合同到期通知函-百度文库
合同到期通知函
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责任公司（简称：贵司）
贵、
我双方于
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年
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月
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日签订了
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品牌联合销售合同，
该合同
于
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年
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月
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日到期。
现我司依据双方联合销售合同约定及相关法律规定，特通知贵
司，请贵司于
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年
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月
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日前撤走商铺内所属贵司的货品、展柜、道
具等经营物品，将商铺恢复原状交还我司。
若贵司未在本通知规定期限内履行搬离的义务，
逾期未搬离的物
品将视为贵司自行放弃，我司有权依据合同
3.9
条约定自行处置并由
贵司向我司承担违约赔偿责任，
如另发生处置费用及其他费用将全部
由贵司承担，我司不承担任何责任。
特此通知！
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年
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日
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现实中，小到个人承租住宅、公寓，大到商事主体承租写字楼等办公用房、商铺等，在以出租方为主导的不动产租赁市场上，笔者经常可以在出租方提供的租赁合同样本中发现这样的条款，大意多为“承租人逾期支付租金或出租人解除租赁关系后，出租人有权要求承租人在规定时间内腾退房屋，否则视为承租人放弃相关物品的所有权，出租人有权处分承租人的物品”。乍一看，这条款似乎公平合理。在承租人违约（即逾期支付租金）或出租方依法或依约行使租赁合同解除权的前提下，为使房屋恢复至租赁合同缔结之前的状态而要求承租人在规定时间内腾退房屋，符合法之本意。但在承租人未如约腾退房屋的情况下，即视为承租人对其屋内物品的放弃，从而使得出租人有权对其进行处分的规定是否合适却是值得商榷的。由此衍生出一系列的问题，比如该处分权的设定本身是否合法？其边界如何？是否如上述规定所言，可以宽到足以使得出租人无所限制地行使本属于承租人对于其物品享有的处分权等。鉴于法律上对该问题并无明确的规定，故笔者和团队的小伙伴们通过对一系列案例的研究和比对，总结出如下观点，以飨各位读者。
一、司法判例要素汇总
序号
案件名称
是否有约定出租人可随意处置承租人物品或承租人逾期不搬自行承担一切责任的约定
判决结果与约定是否背离
是否要求出租人先寻求公力救济或其他合法形式
出租人是否有通知与设置合理期限
出租人是否尽到审慎保管义务
出租人私力救济是否属于侵权
出租人赔偿与否
承租人是否要承担未及时腾出/取回的物品损失责任
承租人是否要赔偿出租人占用场地的损失
备注
1
南京爱童游乐设备有限公司与北京万达广场商业管理有限公司等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[1]
是
是
是
否（需要）
否（需要）
是
是
是
未涉及
出租人与原承租人有约定，基于现承租人与原承租人的特殊关联关系，现承租人承受了原承租人的合同权利义务
2
上海旭润贸易有限公司诉上海美通投资管理有限公司财产损害赔偿纠纷一案二审民事判决书[2]
否
未涉及
未涉及
是
未涉及
否
否
是
未涉及
3
葛花慈、驻马店市影视文化有限公司（原驻马店市电影发行放映公司）财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[3]
否
未涉及
是
是
未涉及
是
是
是
未涉及
4
李某某与陈某某、石某某、江某某财产损害赔偿纠纷上诉案[4]
否
未涉及
未涉及
是
未涉及
否
否
是
未涉及
1.出租人通知了承租人，承租人未及时通知次承租人（因出租人与承租人约定不可转租，法院认定转租合同无效），但出租人没有搬离次承租人的东西，仅是用了次承租人的啤酒和调味料，所以“赔偿”是“补偿”；
2.承租人没有通知次承租人，要赔偿损失。
5
卢森明与乐昌市房地产管理局财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[5]
否
未涉及
未涉及
是
未涉及
否
否
是
未涉及
租赁房屋拆迁，出租人通知后承租人逾期腾房，自行负担物品损失
6
上海鑫遒工贸有限公司与上海市电机技术研究所财产损害赔偿纠纷上诉案[6]
是
是
未涉及
是
否（需要）
是
是
未涉及
未涉及
出租人仅对因未尽审慎义务造成的承租人物品损失承担责任
7
原告金新敏诉被告任桂芬财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[7]
否
未涉及
是
否（需要）
未涉及
是
是
未涉及
未涉及
8
柴家文、张艳财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[8]
否
未涉及
未涉及
否
未涉及
是
是
未涉及
未涉及
9
吴欣与南昌世茂商业管理有限公司财产损害赔偿纠纷、租赁合同纠纷一审民事判决书[9]
是
是
未涉及
是
否（需要）
是
是
是
未涉及
法院明确约定延期腾退时视为承租人放弃物品所有权无效
10
曹福胜与孔斯楠等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[10]
是
是
未涉及
否
否（需要）
是
是
是
未涉及
1.出租人与承租人有约定，承租人与次承租人有约定
2.出租人与承租人解除合同，承租人与次承租人尚未解除合同（因出租人与承租人约定不可转租，法院认定转租合同无效），出租人未通知次承租人，擅自转移次承租人物品
11
杭州宾丽娱乐有限公司与杭州浙天市场经营管理有限公司、杨玉珠返还原物纠纷一审民事判决书[11]
否
未涉及
未涉及
否（需要）
未涉及
是
是
未涉及
未涉及
出租人与承租人之间无约定，承租人与次承租人之间无约定
12
惠州宏利五金塑胶制品厂有限公司、东莞市宇顺实业有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[12]
否
未涉及
否
是
是
否
否
是
是
1.出租人与承租人之间有约定，承租人与次承租人之间无约定
2.情况紧急，可直接私力救济
13
陕西提客商贸有限公司西安雁塔西路店与西安小森酒店管理有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[13]
否
未涉及
未涉及
否（需要）
未涉及
是
是
未涉及
未涉及
14
周绪学、张家界时代广场贸易有限公司财产损害赔偿纠纷二审民事判决书[14]
否
未涉及
是
否
是
是
是
是
未涉及
15
常州市中海物资有限公司与常州公路运输集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[15]
是
否
是
是
未涉及
否
否
是
未涉及
法院明确承租人作为物品所有权人，有权通过约定放弃有所有权的物品，故按照约定进行判决（同一法官
16
常州万腾化工有限公司与常州公路运输集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[16]
是
否
是
是
未涉及
否
否
是
未涉及
法院明确承租人作为物品所有权人，有权通过约定放弃有所有权的物品，故按照约定进行判决（同一法官
17
上海百诺斯餐饮管理有限公司与上海月星环球家饰博览中心有限公司财产损害赔偿纠纷上诉案[17]
是
是
未涉及
否（需要）
否（需要）
是
是
是
是
18
叶倩君与韦云萍、桂林市旋彩资产管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书[18]
是
否
未涉及
是
未涉及
否
否
是
未涉及
1.强制措施：锁门，造成承租人物品丢失
2.承租人提出格式条款““乙方逾期未搬离或者遗留于该物业范围内外物品均视为乙方放弃其所有权””侵害自身合法权益应属无效，法院认定有效
二、“逾期不腾退房屋时，屋内物品的所有权属于出租人，出租人有权对其进行处分”的规定有效吗？
根据《民法典》第143条[19]的规定，考察该规定的有效性，在该条的三个维度上进行分析后得出该规定是有效的这一结论并不困难。事实上，在上述案例的判决中，我们也得到了验证。上述18个案例中，有8个案例出租人与承租人已通过签订合同等方式约定，若承租人逾期腾退，视为放弃房屋中物品所有权或承租人可自行处置承租人房屋中的物品。其中，7份判决中肯定了该约定的有效性。例如常州市中海物资有限公司与常州公路运输集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书、常州万腾化工有限公司与常州公路运输集团有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书的法官，同为一人，在两份判决中都载明，当事人之间的约定是承租人在特定条件下放弃物品所有权的体现，是对自身权利的有效处分，因此该约定是有效的。
但是，8个案例中有1份案例认定当事人之间的约定无效。在吴欣与南昌世茂商业管理有限公司财产损害赔偿纠纷、租赁合同纠纷一审民事判决书中，法院认为：“《中华人民共和国物权法》第四条[20]规定‘国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯’。第六十六条[21]规定‘私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏’。原、被告签订的《租赁经营合同书》中关于‘合同提前终止但原告延期交还商铺时，商铺内一切装饰、家具、设施设备、货品、物料等任何物品均视为原告放弃所有权，被告有权以合适的方式处理’的约定，违反了上述法律规定，属于无效约定。”笔者认为，该认定的结论是值得商榷的。其未区分法律强制性规定中的管理性规范和效力性规范，而笼统地将违反法律的强制性规定的内容都认定为无效的做法，背离了现行相关法律和司法解释以及民法学理论，参考价值有限。
另外，值得注意的是，在8个案例中，有1个案例（叶倩君与韦云萍、桂林市旋彩资产管理有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书），当事人主张所签租赁合同中逾期腾房视为放弃物品所有权的条款为格式条款，但法院并未对此作出明确回应，也未将格式条款作为合同效力的分析重点，而是认为：“原告与被告签订《商铺租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”可见，实务中，利用格式条款来挑战该约定的有效性时，其被裁判机关认可的可能性也较低。
三、何种因素将影响出租人是否会因处分行为承担侵权责任？
经确认，在18个案例中，有11个案例（包括存在当事人之间的约定但法院未按约定判决的案例，以及不存在当事人之间的约定的案例）法院认定出租人处置承租人财物属于侵权行为，而这种认定主要从以下三个层面进行考察：（1）出租人是否已采取其他合法途径进行救济但未果，例如出租人是否已提起诉讼、申请法院强制执行等；（2）出租人是否在处置承租人财物前，对承租人进行了通知并给予了承租人搬离物品的合理期限；（3）出租人处置物品时是否尽到审慎义务，主要指将承租人物品转移保管时，是否选择合适的储存环境、是否登记造册、搬运时是否小心谨慎等。如果同时符合以上三个条件，则出租人处置承租人物品通常不易被认定为侵权。但是，通过审阅案例，可以发现对三个层面进行全面考察的较少，11个案例中只有3个案例进行了全面考察，其他8个案例仅对一个或两个层面进行考察，如果有一项不符合，则极易被认定为侵权。
而在8个存在当事人之间的约定的案例中，仅有3个案例，法官完全基于约定的内容支持了出租人对承租人物品的处置行为，认定出租人的处置不构成侵权，判决出租人无需赔偿承租人因出租人自行处置物品所致的损失。而其余5个案例中，法院没有按照当事人之间的约定，而是判决出租人应对承租人部分或全部的损失承担损害赔偿责任。可见，即便大多数法院认为该种约定是有效的，但出租方处分承租人物品的行为如果不履行上述的给予必要期限、及时通知、公力救济、妥善处置等必要程序的情况下也极易被认定为侵权，从而因此承担损害赔偿责任。
四、承租人在该约定下的责任承担
我们发现，在18个案例中，有13个案例，法院判定承租人也或多或少需要对其损失承担一定责任，具体承担责任的份额由法院根据当事人的过错程度酌情考量。法院要求承租人承担责任的理由主要为承租人没有及时腾出其物品，或在出租人将承租人的物品搬离涉案房屋后，承租人没有在合理期限内及时取回。法院多数认为在此种情况下，承租人的行为是放任物品损害发生的行为，对物品损失应当自行承担部分或全部责任。
另外，承租人也应注意，逾期腾房极易构成对出租人对房屋享有的所有权的侵权，一旦发生，将需赔偿出租人房屋占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009）》第18条（现《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第13条）：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”而在上述18个案例中，有4个案例法院认定承租人逾期腾房的行为侵害了出租人的房屋所有权，其中2个案例支持了出租人反诉要求承租人支付房屋占有使用费的诉讼请求。故对于承租人而言，也要及时、妥善地履行自身的义务，避免因此造成损失的扩大。
五、我们的建议
综上，对于出租人而言，即便在双方签署的租赁合同中存在诸如“承租人逾期不腾退房屋时，出租人有权对承租人物品进行处分”的条款，也不意味其可以因此具备为所欲为的权利，如其处置行为不当，造成承租人更大的损失，将有因此承担侵权责任的风险；而对于承租人而言，其也要及时履行自身的相关义务，如腾退房屋、清理物品等，避免义务履行行为的不当而给出租方造成损失时承担相应的不利后果。
[1]详见(2018)京01民终6614号判决书。
[2]详见(2017)沪01民终3043号判决书。
[3]详见(2016)豫17民终2932号判决书。
[4]详见(2012)沪二中民二(民)终字第1314号判决书。
[5]详见(2016)粤0281民初231号判决书。
[6]详见(2011)沪二中民二(民)终字第96号判决书。
[7]详见(2015)魏民一初字第167号判决书。
[8]详见(2015)昆民一终字第178号判决书。
[9]详见(2017)赣0102民初4549号判决书。
[10]详见(2019)京0102民初30302号判决书。
[11]详见(2017)浙0103民初3820号判决书。
[12]详见(2019)粤13民终619号判决书。
[13]详见(2018)陕01民终272号判决书。
[14]详见(2020)湘08民终463号判决书。
[15]详见(2020)苏0402民初5112号判决书。
[16]详见(2020)苏0402民初5123号判决书。
[17]详见(2020)沪02民终9033号判决书。
[18]详见(2019)桂0305民初2233号判决书。
[19]第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
[20]现为《民法典》第3条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。
[21]现为《民法典》第267条。
合同到期承租人未搬离出租人索要房屋使用费-中国法院网
合同到期承租人未搬离出租人索要房屋占有使用费
法院认为出租人未及时减损驳回其诉讼请求
2018-06-1910:14:46
|来源：人民法院报
|作者：彭洪亮楚仑
租赁合同解除后，承租人仍继续占有使用房屋，出租人未按合同约定及时收回房屋，出租人要求承租人支付房屋占有使用费，能否获得法院支持？日前，重庆市渝北区人民法院审结此案，当庭判决驳回出租人的诉讼请求。
法院经审理查明，原告重庆某集团有限公司将其所有的一处房屋出租给被告重庆某控股集团有限公司使用。2013年3月12日，双方签订了《房屋租赁合同》，约定房屋租期为2013年4月12日至2016年4月11日。被告须在合同期满或解除之日起7日内搬离房屋并将房屋内物品全部搬走，若7天后仍留有物品，则视为被告放弃其所有权，原告有权随时进入该房屋并对房屋内物品予以处理，如果造成损失，概由被告负责。2015年5月31日，原、被告双方解除了《房屋租赁合同》。合同解除后，被告人员便不在出租房屋内办公，但办公用品和设备仍存放于出租房屋内。
另查明，被告与重庆某康公司曾于2017年4月18日签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，协议约定被告将案涉房屋内的全部物品转让给重庆某康公司。2017年5月，原告将该房屋出租给重庆某康公司使用。基于此，原告酌情起诉请求被告支付自2015年6月1日起至2015年11月30日止共6个月的房屋占有使用费。
法院审理认为，根据《房屋租赁合同》约定，合同解除后，被告依约理应在7日内腾空、搬离案涉房屋，否则视为放弃房屋内物品所有权，原告有权进入房屋对物品进行处理。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在被告没有按期搬离房屋时，原告应采取适当措施积极收回房屋，减少损失。然而，原告未采取任何减损措施，故不得就扩大的损失要求赔偿。据此，法院遂驳回了原告的诉讼请求。
承办法官表示，本案中虽然被告违约在先，但是原告并未按照合同约定积极行使权利来处置房屋内的物品，同时也未采取任何减损措施。此外，在原告知道被告与第三方签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》后，亦未提出任何异议，之后还将房屋出租给该第三方公司，其已与该公司建立了一个新的租赁关系。基于此，原告也已无权再要求被告支付房屋占有使用费。
租客退租未搬离，占用房屋责任如何承担？-知乎
01
引言
近年来，随着市场经济的不断发展，租赁市场规模随之扩大，房屋租赁纠纷多有发生。由于租赁期限一般以年为单位，因经营不善等各种原因常会出现承租人提前解约的情形。根据北京市第一中级人民法院先前发布的房屋租赁热点问题通报，其在审结的742件房屋租赁合同纠纷案件中，因一方当事人提前解约引发的纠纷为297件，占比40%。[1]
因提前解约发生的纠纷，或因承租人亏损严重，或因赔偿责任无法和出租人达成一致。一些承租人在退租后，任由其大量物品堆积在房屋中，由此造成了出租人无法再次出租房屋，进而遭受损失的局面。对于该部分的损失，是由承租人完全承担，还是由双方共同分担？本文将对此试做一探讨。
02
案例
2017年11月，搜候公司（甲方）与融通公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：
1、甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期自2017年11月6日起至2019年11月5日止，月租金为60,000元；
2、乙方拖欠租金超过十五个工作日，甲方有权单方面解除合同并提前收回该房屋；
3、甲方有权在租期届满日或提前解除日或其后的任何时间进入并收回该房屋，而乙方届时放置于该房屋内的一切物品将被视为放弃物，甲方有权自由处置，乙方不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方遗弃物。
协议签订后，融通公司向搜候公司支付了租金及物业管理费至2018年7月31日。
2018年7月30日，融通公司由于经营不善，向搜候公司表示无法支付下个月租金，打算退租。双方就融通公司单方退租事宜进行了确认，搜候公司同意安排人员带看房屋另行出租。融通公司于2018年8月7日搬离了案涉房屋，但留有部分物品未清空。
2018年10月26日，搜候公司向融通公司发送了《关于因违约而提前解除租赁合同的函》，称因融通公司自2018年8月起拖欠租金、物业管理费、水电费等各项费用及相应的滞纳金，双方的租赁合同于2018年10月31日提前解除。
而后，搜侯公司向法院提起了诉讼，要求融通公司支付违约金192,099.42元（相当于三个月的租金及物业费），并支付2018年8月1日至2018年10月31日的租金及物业费192,099.42元以及迟延支付的滞纳金。[2]
03
各方观点
针对合同解除时间及应付占用费，双方持不同观点：
搜候公司认为：
1、双方签订合同的解除时间应为2018年10月31日。融通公司没有单方解除权，搜候公司的工作人员未明确表示同意解除合同，且融通公司未按照合同约定办理解除、交接手续及履行相应义务。2、融通公司在仅租赁了9个月后就无故拖欠房租及物业管理费，擅自逃租并遗留了大量物品涉案房屋内，导致涉案房屋一直处于空置状态，给搜候公司造成了巨大损失，严重损害了搜候公司的预期利益。
融通公司认为：
1、关于合同解除时间，双方系在2018年7月30日协商一致解除，双方微信沟通合同解除的人员均为合同事宜负责人，足以代表各方意思表示。2、关于使用费，2018年8月7日之后融通公司不再实际控制房屋了，搜候公司可以收回房屋，不应再行收取费用。
04
分析
本案的两个争议焦点，一是租赁关系的解除时间，二是房屋占用费用的计算。
一、关于双方争议的合同解除时间，我们倾向于双方租赁合同于2018年7月30日解除：
1、融通公司于2018年7月30日已明确表示不再支付下个月房租并要求提前退租，其虽不享有合同解除权，但是，搜候公司已认可提前解除双方租赁关系，双方就退租事宜已经做了确认。2、即使按照搜候公司所称双方未按照合同约定办理解除、交接手续及履行相应义务，但不影响双方对于解除租赁协议达成的一致，搜候公司依旧有权继续主张融通公司单方违约。
二、关于房屋占用费的计算，我们倾向于搜候公司应当自行承担2018年8月7日融通公司搬出后产生的扩大损失：
1、融通公司于2018年8月7日撤出房屋，应当视为其已经不再占用房屋。对于是否占用房屋，宜以是否实际控制房屋为标准，包括是否掌握房屋的钥匙、门锁，是否能限制他人使用等，如仅仅是在房屋中留有物品，并不能作为认定占用房屋的唯一标准。融通公司于2018年8月7日已经撤出房屋，且先前双方已经就解除租赁协议达成一致，搜候公司已经表示安排人员看房，由此可认定融通公司已经归还了房屋控制权，不再占用房屋。2、搜候公司于2018年10月26日才发函主张权利，怠于防止损失扩大，该部分损失应当自行承担。搜候公司在7月30日已经明知融通公司无法继续履约的情况下，迟延至10月26日将近三个月才发函向融通公司主张权利。且搜候公司本身享有合同约定的清理房屋的权利，但未能主动清理房屋及时转租，放任损失的扩大，该部分损失本可避免，根据我国合同法第119条的规定[3]，搜候公司再向融通公司主张，有违诚实信用原则，应由其自行负担。3、融通公司单方违约确应承担违约责任，包括因房屋空置所造成的损失等，但搜候公司“恶意”迟延主张权利造成损失扩大，加上其同时主张了违约金192,099.42元，相当于房屋空置三个月的损失，该笔违约金足以填平搜候公司所受损失，因此若再行主张房屋占用费用，对融通公司明显不公。
05
评论
房屋租赁具有持续性的特点，对于发生纠纷的处理涉及方方面面，较为复杂。房屋租赁纠纷中的合同解除时间，不同于仅需履行一次的买卖合同、服务合同、承揽合同等纠纷，因为这些合同解除的时间对于权利义务的认定以及责任的分担并不会有明显影响。
对于房屋租赁纠纷来说，合同的解除时间将直接决定房屋占用的起始时间，以及占用前承租人应当支付合同期内的租金金额。
在合同期内，无论承租人是否搬离房屋，按约定支付租金的义务一般并不会受影响，即使已经搬离房屋，也会倾向于认为系承租人自行决定对房屋如何使用，出租人将房屋出租即已经履行了主要义务，因此有权按照协议收取租金。关于房屋占用费用问题，在实践中也属于难点，最高院的司法解释、各地方高院的相关指导，也只是给出了方向，法官对此往往有较大的自由裁量权[4]。对于合同解除后，承租人继续占用房屋的，应当支付房屋占用费自无异议，但“占用”的表现形式如何，导致的结果如何，也会对判决结果产生较大影响。
例如，租赁合同解除后，承租人是继续使用，还是已经撤离房屋？如已撤离，是否在房屋中遗留有物品？是否阻碍出租人清理物品收回房屋？是否导致出租人难以再次出租？如承租人在使用期间对房屋主体结构造成了破坏，鉴定及修复期间的空置损失如何承担？此外，出租人自身是否及时向承租人主张权利？是否主动清理房屋并转租？
这些因素都会对确定房屋占用费产生或轻或重的影响，具体到每个案件，仍需根据具体情况做进一步的分析。06
律师建议
对于类似提前退租的纠纷，我们建议无论是出租人还是承租人，仍须抱着谨慎和诚实信用的原则来应对，具体来说：
（一）对于承租人
1、及时与出租人协商合同解除及善后事宜，并签订解除协议，将协商内容以书面的形式明确下来，避免后续扯皮（这种情形多有发生）；2、协商内容主要包括房屋如何交付、是否需要恢复原状、装修残值能否抵扣、违约责任如何承担等；3、协议签订后，按照约定及时办理交接手续，并履行相关恢复原状、清理退场等义务，腾空房屋，避免影响出租人再次出租，否则就此部分依旧应承担赔偿责任。
（二）对于出租人
1、在出租人提出提前解除租赁协议后应及时沟通，协商合同解除及善后事宜，协商具体内容如上所述；2、如出租人怠于履行解除协议及相关善后义务的，应当及时提醒督促，尽量通过书面形式并保留证据（如EMS快递单等）；3、出租人搬离后房屋内仍留有物品的，应当及时进行清理，必要时可通过公证方式对物品进行清点并提存，避免承租人提出贵重物品丢失等问题，清理的相关费用可向承租人主张。
如果出租人怠于清理房屋，建议及时转租以减少损失，否则该部分损失可能须自行承担。
完
[1]见2016年北京市第一中级人民法院发布的房屋租赁热点问题通报暨七则典型案例[2]根据（2020）沪01民终2894号案件改编[3]第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。[4]参见《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》、《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》
作者介绍
张景律师专注于商事争议解决，在公司治理与合规、融资并购、房地产与建设工程等领域具有丰富的经验。
张景律师曾先后毕业于西南政法大学、复旦大学，获法学学士学位和法律硕士学位
图｜今日份的
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