访问被拒绝-华律网(66law.cn)
网站防火墙
提示：您需要启用javascript功能方可继续操作。
由于您所在的网络有恶意访问行为，为保障您的信息安全，需要验证您的访问来源，若有紧急法律问题可拨打400-6012-708电话咨询。
您的IP地址为:2409:8a30:68d0:6371:f9da:55fd:4154:e0d6
©华律网(66law.cn)2023版权所有
逾期交房，开发商：打官司，你必输-知乎
自从商品房出现，开发商的骚操作就没有断过。
烂尾、逾期……总之，让“打工人”每每想起都心累不已。
前不久就有购房者遭遇开发商逾期，她准备起诉，结果被告知：
打官司你必输。
面对这种情况，急于买房、但又担心遇到逾期的”打工人“该怎么办呢？
图片来源网络
烂尾和逾期交房
对于烂尾楼，大家都是怕怕的。
毕竟一个普通家庭用尽毕生心血购买一套房子，结果烂尾了，钱拿不回来，房子住不了，任谁都无法忍受。
而那些烂尾楼，
运气好的话在短时间内会有人来接盘，运气差的话无人接盘，最后只能沦为一片荒芜之地。
如果说烂尾只是让人无法忍受的话，那逾期交房简直是无期徒刑，让你根本看不到希望。
图片来源网络
郑州右女士就遭遇了这么一件事，合同约定今年9月30日交房，结果逾期到现在，开发商也没有给任何通知，让她最愤怒的是，对方不仅搪塞交房的事，现在还因为车位尾款威胁要起诉右女士，这让她又是愤怒又是无奈。
开发商：打官司你必输
图片来源网络
从2019年3月，到2019年底，再到今年3月底，随着右女士购房的小区开发商发出一份延期交房通知，交房日期又变成待定……
一场疫情下来，什么妖魔鬼怪都出来了。
关于交房的问题，该小区售楼部工作人员含糊其辞：
没有施工完，公司没给出准确日期，年前交付肯定是没有问题。
至于右女士的车位尾款问题，开发商软硬兼施：按合同，应该是去年年底补齐车位尾款，目前已逾期10个月，公司准备起诉，官司必输无疑。
图片来源网络
当然，出现逾期交房的不止是右女士购房的小区，受疫情影响，很多开发商都未交房，并且也没有给出任何说法。
甚至还出现停工停电等问题，交房日期遥遥无期。
逾期交房，购房者怎么办？
图片来源网络
首先有一点，今年比较特殊，受疫情影响，今年很多楼盘都延迟开工，逾期在所难免。
但一些开发商觉得理所当然，
不仅不提前告知购房者会延期交房，对于购房者的咨询更是再三搪塞。
那么，当开发商延期交房，作为购房者该怎样维权呢？
首先弄清逾期原因。
如果是因为开发商自己的原因，并符合合同条款约定的时间，购房者可以要求开发商承担相应责任。
如果因为不可抗力因素
，如：自然灾害、政策调整、法律变更、买房人自己的原因等，开发商的责任可相应地减轻或免除。
图片来源网络
其次按合同约定索赔或退房。一般商品房买卖合同里都对逾期交房有规定，包括时间和违约金，
逾期超过一定天数后，买受人有权解除合同，
当然，开发商不同意可到法院提起诉讼。有资深律师指出，业主应当要求开发商提供确认交楼时间告知函等；保留好与开发商通过短信、微信或其他书面形式沟通证据；取得开发商的对外联系方式，保持跟开发商的沟通。
图片来源网络
最后，期房有风险，购买需谨慎。期房价格便宜、可选楼层，但有一定风险，比如：逾期交房、规划变更等。所以购买期房时，
首先要选好开发商，楼盘也要五证齐全。
另外，
在签订合同时一定要明确约定违约责任。
因为，在期房交易中购房者是处于相对弱势的一方，一旦交钱之后一切的主动权都会转移到开发商一边。逾期交房不要再傻傻等待了，教你开发商逾期交房责任如何认定！_腾讯新闻
交房即“房屋的交付”是商品房买卖合同履行中的重要环节，交房不同于普通买卖合同中的交货，而是具有显著的合同程序性与专业技术性的活动。具体而言，从程序上是由开发商的通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节组成，专业技术方面则涉及房屋质量验收、相关房地产资料交付与出示两大基本问题。
开发商的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务及交付、提示必要文件资料的附随义务组合构成的义务群。根据司法解释规定，在当事人没有特别约定的情况下，“转移占有”视为交房完成，交房在法律上是房屋毁损、灭失风险划分的标志，同时在实践中也是开发商开始承担保修责任，购房者开始缴纳物业费的时间点。
（一）正确区分及审查逾期交房的两类情况
1.开发商未按约定期限交房
这一类情况是开发商方的主动违约，未能完全按照合同约定的方式、程序、期限提出交房。“交房”具体落实在开发商按照约定通知购房者，且将房屋交与购房者初步验收的行为，凡不具备完备形式、程序的行为均不属于合格的“交房”。在这类情形中，需要重点审查开发商是否违反了合同对交房期限、程序的细节约定，且是否有免责事由。
目前的预售合同范本一般规定，开发商需在交房前的一定期限内书面通知购房者，并由购房者预留送达地址，这一程序是为了保障购房者的知情权和准备期限。因此，开发商按期交房，首先应当是以书面形式及合同约定的送达方式向购房者告知，若开发商未完整履行合同所约定的通知义务，如未以书面形式、未按购房者预留的地址或未在规定期限内告知购房者，购房者可相应延后或不收房，逾期责任由开发商承担。
反之，如开发商履行了书面送达义务，收房通知已经按期到达预留地址，因购房者自身的原因未能及时阅读知晓，则应自行承担风险、责任。在举证责任方面，购房者只需主张己方没有在约定期限内收到书面交房通知，开发商如辩称未逾期，则需举证证明己方已经按期书面通知。
另外，当前实践中有部分开发商要求购房者先签署收房文件后验房，而购房者不同意，从而导致未能进行验房程序，引发纠纷，这种情况是开发商违背了交房程序，购房者当然有权拒绝，也应视为开发商未“交房”，应认定开发商承担逾期交房责任。当然，对这一事实的存在应由购房者举证证明。
2.购房人合理拒绝收房视为开发商未按期交房
第二类情况是开发商已经按期提出交房，但购房人拒绝收房。购房人拒绝收房，首先是实际未接收房屋，如购房者已收取钥匙，实际使用房屋或有其他可以被认为是认可交房完成的情形，均不能再主张开发商的逾期交房责任；其次是必须基于合理理由，即根据法律可认定开发商的交付的房屋或资料不合格，如购房者的拒绝理由经法院审查不成立（不属司法解释所指的“正当理由”），则需要自行承担风险。
司法解释第11条明确规定，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交付通知确定的交付使用之日起由买受人承担。此类情况具体又可以分为两种。
（1）开发商未提供应当提供的文件致购房人拒绝收房
根据合同约定和相关法规规定，开发商在交房时应该主动出示、提交部分文件，这类文件又可分为两种：一种是用以证明房屋已处于法律适格的可交付状态的文件（如《住宅交付许可证》、物业维修基金缴纳证明），另一种是符合规范的房屋保修书、使用说明，这是为了保证购房者充分享有收房后使用利益。
应当注意的是，当前购房人的权利意识逐渐成熟，在验房过程中也可根据合同或相关规定，选择性地要求开发商提供相关文件，如开发商拒绝提供，则容易引发纠纷，如房屋实测面积的有关资料。另外，根据相关法规，房地产项目竣工后，经验收合格方可交付使用，因此，项目的竣工验收备案表也是目前实践中购房者一般要求提供的材料，且备案表中的每一项均应当通过验收备案（住宅小区的验收应当按照《城市房地产开发经营管理条例》第18条规定的5项内容综合验收），如开发商未能提供完全合格的验收备案表，则无法证明房屋已经竣工验收合格，购房者可拒绝收房。
（2）房屋质量问题
合同法规定，标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可拒绝接受标的物。一般认为，标的物在交付时被发现无法满足基本合同目的，买受人可拒绝接受，视为卖方未能交付，承担相应逾期给付责任，而普通的质量问题，应当通过出卖人的物之瑕疵担保责任制度（如履行维修义务）来解决。
商品房的交付，实际上也是购房者对房屋质量进行初步验收的过程，随着验房程序越来越被购房者重视，在交房验房程序中可能被购房者提出的质量问题也越来越多，易发生纠纷。实践中一般认为，这两类情形下购房者也可拒绝收房，前一标准直接源自合同法的规定，较为明确，而对后者的理解在司法实践中则存在较大争议。在适用这一标准时，需要对根据购房人收房后的使用方式及不同的房屋类型来区分进行。
毛坯房。毛坯房不带装修，购房者通常需在收房后进行装修，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应当更加注重购房人实际使用利益，即便质量问题对居住不构成严重影响，但如果将导致装修无法正常进行，也可以认为构成购房人拒收房屋的合理理由。
全装修房。全装修房是开发商已经完成装修的房屋，应当达到交房后即可适宜居住的标准，在适用司法解释“严重影响正常居住使用”的标准时，应更注重居住需求，考虑到装修工程的必要质量要求，比如目前上海相关规定要求装修后房屋的空气质量必须达到强制性最低标准，否则可拒绝收房。对全装修房的收房验收，实际上是对房屋工程及装修工程的双重验收，可根据装修的附加要求审查购房人提出的质量问题是否构成合理拒收理由。
（二）逾期交房的责任承担方式
对于逾期交房的责任承担，应本着“有约定从约定，无约定从法定”的原则处理。商品房预售合同中约定了逾期交房的违约处理方式，则应按合同办理，在司法实践中只存在约定的违约金是否过高而请求调整的问题。如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张损失赔偿，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。这里应注意一个时间节点的问题，即开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。
（三）开发商免责情况的审查
如开发商对于逾期交房的事实主张免责，则对免责事由负有举证责任。司法实践中，开发商主张免责的事由主要集中在因不可抗力而导致逾期交房以及因第三人的原因造成开发商逾期交房这两种情况。对此应区别审查。
1.对于不可抗力的免责审查
我国合同法规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。商品房预售合同中出现的不可抗力事件主要集中在房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害和特殊社会事件导致的停工。经审查，如确实存在不可抗力事件而致开发商不能按期交房的，应根据不可抗力造成的影响免除开发商相应的民事责任。在认定过程中值得考虑的是，开发商是否在不可抗力出现后及时告知了购房人以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损，仍应承担相应违约责任（如购房人根据预期收房时间，签订了到期向租赁人交房的房屋出租合同）。
2.对于因第三人的原因而主张免责的审查
在商品房预售合同纠纷中，司法实践中，开发商提出的所谓第三人的原因主要有：因工程队的施工质量问题而造成施工停工、因拖欠民工工资致民工停工而延误工期、因工地周边居民抗议而暂缓施工、因政府规划改变而延缓工期等。根据合同相对性原则及《合同法》第121条的规定，开发商不能请求免责，仍应向业主承担逾期交房的违约责任，开发商与第三人间的纠纷由双方另行解决。
但有一种特殊情形值得注意，即因政府政策的原因或规划改变而导致开发商不能按期交房的情形，房地产开发项目与政府行为密切相关，政府的规划变更往往会直接影响项目进度，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可考虑归类于情势变更。对于因此类情况而致使开发商逾期交房的，开发商能否免责，实务上存在很大争议。有观点认为，我国合同法确立的是严格责任制度，一方当事人违反合同规定，除不可抗力外，均应向合同相对方承担违约责任。但也有观点认为此类情况也是开发商不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能归责于开发商，完全刚性地适用合同法的严格责任制度，在处理这类纠纷时会造成明显不公。虽然我国法律没有设立情势变更制度，但在实践中可以灵活运用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》的精神，根据公平原则并结合案情实际认定开发商免责。
齐家栗子提供更多装修资讯，喜欢我的朋友记得收藏和关注哦！（素材来源网络，无法核实真实出处，如有侵权，请直接联系齐家栗子删除。谢谢！）
新房逾期交房怎么处理-法律快车法律咨询
3位律师解答
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
咨询我
服务地区-湖南岳阳
交房逾期的处理是：业主可以发出书面催告与开发商约定合同最终履行期限，要求开发商尽快履行该合同；催告达到3个月以上，业主可以行使解除权，要求开发商承担违约责任、进行相应损失赔偿。法律依据：《民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
第五百七十七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
咨询我
服务地区-湖南湘潭
逾期交房处理如下：购房者可以送达催告通知书，要求售房者尽快交房、赔偿超出日期的损失；催告后三个月仍未交房且不能给出正当理由的，购房者可以解除合同，要求售房者退还已付房款及利息、承担相应的违约责任。
法律依据：
《商品房销售管理办法》第三十条
房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
《民法典》第五百六十三条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
咨询我
服务地区-湖南张家界
以下情形属于逾期交房：（一）开发商未取得五证二书导致交房逾期；（二）开发商一房多卖导致交房逾期；（三）开发商迟延通知购房者收房导致交房逾期；（四）开发商交付的房屋不符合约定条件购房者拒绝入住导致交房逾期；（五）开发商因购房者违约拒绝其入住导致交房逾期。法律依据：《商品房销售管理办法》第三十条房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
声明：以上内容由用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。如若涉及隐私请通过
【投诉】
功能联系删除。
律师团队-上海美谷律师事务所
汤佳
TangJia
上海美谷律师事务所-律所主任
汤佳律师系上海美谷律师事务所主任，自2009年转型律师后执业近8年，现为上海美谷律师事务所主任律师，系上海市社会公益与法律援助研究委员会委员、奉贤区法律援助骨干律师，曾荣获2014年度、2015年度、2016年度奉贤区优秀青年律师、优秀律师及优秀女律师。作为律师队伍中少有的女性，汤佳律师有着更丰富的耐心、亲和力及观察力，有着比男性更为细致的分析能力，在复杂的案件中抽丝剥茧，获得当事人的肯定。执业期间，汤佳律师曾担任奉贤区青年律师联谊会副会长，召集青年律师共同探讨行业认同感与执业方向的把握，积极参加奉贤区司法局、奉贤区妇女联合会等单位的各种无偿法律服务和法律援助活动，践行青年律师的社会责任，带动所内和区内青年律师参加各种拓展活动和法律援助及宣传活动，并于2017年5月主持了奉贤区“贤城守护”反家暴论坛。汤佳律师认为，律师是最接近人类社会规则的行业，从中能感受到社会脉搏的跳动频率，并一直期待着在律师行业里继续突破，超越自我。
奉贤区房产纠纷律师_奉贤区房产纠纷知名律师推荐_奉贤区房产纠纷律师法律咨询-律图
房产诉讼、房产信息调查、房产析产、房地产企业法律顾问
房屋买卖、继承、确权、分家析产、动迁征收等房产纠纷
奉贤水榭兰亭延期一年半交房，违约金却只赔“日万分之0.2”？-周到上海
2016年5月，张小姐在奉贤区奉城镇水榭兰亭小区购买了一套2室2厅的期房，购房合同上约定于2017年12月31日交房。
然而，她一直等到2018年8月20日，开发商才告知“预计在2019年2月28日交房”。结果，到了当天，她和其他购房业主准备收房时，等来的却是“第二盆冷水”，再一次延迟交房。
当业主们打算向开发张主张违约金的权利时，却在购房合同中发现，开发商需支付的违约金仅为业主已付房款的“日万分之0.2”，而业主若逾期付款，违约金却为未付房款的“日万分之2”，买卖双方的违约金衡量标准存在严重不对等。
第一次延期交房：
延期交房半年等来一份书面回复
2016年5月，张小姐花了130余万元在奉贤区奉城镇水榭兰亭小区购买了一套89平方米、2室2厅的期房，开发商为上海千荣房地产有限公司。
根据合同约定，2017年12月31日为交房日期。经过19个月的漫长等待，张小姐一家人终于迎来了交房日，然而当她们来到售楼中心时，却并没有收获到交房的喜悦。
销售人员告诉张小姐，目前公司还无法交房，交房日期可能稍有延迟，至于具体原因，还需要业主们等待公司的后续通知。
张小姐在等待过程中，始终没有看到开发商负责人的身影，很多业主发现讨不到一个明确说法，只能悻悻而回。
期房未能按时交付，在房地产行业比较常见，只要开发商及时向业主解释延期原因，并重新告知交房日期，只要不是拖得太久，大部分业主也都能理解。但令张小姐等业主不满的是，直到2018年6月1日，在延期交房半年后，业主们才等来了水榭兰亭开发商的第一份正式书面回复。
该书面回复称
“房屋的土建施工及公共装修现已完成，小区园林绿化施工及相关配套工程正处于收尾阶段，主要包含草坪种植、景观维修、地下室环氧地坪安装及交通导示标牌制作等项目，公司将积极行动争取早日办理交付手续”。
“我是贷款按揭买房的，除了要还房贷，每月我还得花4000元在外面租房，压力真的很大，现在房子要不要续租，续租到什么时候，我一点头绪都没有。”张小姐说，即便多等了半年，但开发商在这一次书面回复中依然没有给出一个明确的交房日期。
与张小姐相比，更加着急的是一批亟待落户的业主，因为这与他们孩子的入学息息相关，一旦错过开学季，孩子可能要面临异地上学，这些损失不是金钱够所能衡量的。
开发商告知书：
整体工程工期耽搁造成延期
据业内人士介绍，开发商延期交房一般有三个原因：其一，可能是因为施工手续办理延迟，导致延期交房；其二，是开发商资金出现问题，导致延误工期；其三，是开发商有一些不合规定的建设，以及资质材料审核或者房屋验收没有通过，导致延期交房。
据业主们侧面了解，水榭兰亭的情况，属于第三种。
2018年8月20日，张小姐第二次收到开发商寄来的一封告知书，写道：
“由于水榭兰亭整体工程工期的耽搁，造成一期住宅（毛坯）交付时间延期，现项目验收的手续资料正上报相关职能部门，预计在2019年2月28日完成整体验收工作，并办理交房手续。”
在收到上述告知书时，张小姐发现，小区的草坪已种好，路上也划设了交通标识，当初开发商说的收尾工作均已完成，为什么又拿出了一套“等待竣工验收”的说辞呢？
2018年11月，张小姐与另外两位业主共同约谈了开发商项目负责人唐女士，就交房日期等问题进行协商，当张小姐提到在外租房压力很大时，唐女士表示，会视情况给予一定补偿，最后却不了了之。
第二次延期交房：
等来的却是“第二盆冷水”
2019年2月28日，是开发商第二次承诺交房的日子。这天，70余户业主来到水榭兰亭售楼处，等来的却是“第二盆冷水”。
售楼中心的销售经理袁先生告诉大家，公司还有一些验收流程需要审核，交房日期至少还需要4个月。
交房时间一拖再拖，业主们纷纷表示难以接受。当天，经奉城镇副镇长出面协下，千荣公司表示会出具一份书面告知，承诺2019年6月30日交房。
张小姐说，当初在水榭兰亭买房，是打算用作婚房的：“我结婚都快三年了，‘婚房’却一直没能交付，而且还不知道究竟什么时候能交房。”
一些业主通过交流发现，开发商在与业主们签订合同时，
制定了三个不同的交房日期，分别在2017年12月、2018年3月以及2018年6月。
“同一期建造的房子，如果开发商说在一个月内分三次交房我可以理解，毕竟交房需要办理很多手续，但三个交房日期跨度那么大，可见开发商是对于延迟交房一事可能早有预见。”水榭兰亭一位业主推测。
买卖双方违约金存在“双标准”
业主们的推测，从另一件事似乎也得到了印证——逾期交房违约金的约定。
根据规定，逾期交房所产生的违约金，由买卖双方自行约定，但因为是格式合同，很多业主在签约时并未在意。
在开发商两次延迟交房后，
当业主们打算据此向开发张主张违约金的权利时，却在合同中发现，开发商需支付的违约金仅为业主已付房款的日万分之0.2，而业主若逾期付款，违约金却为未付房款的日万分之2，买卖双方的违约金衡量标准存在严重不对等。
张小姐说，以合同中规定的标准算下来，自己每天只能拿到26元钱左右的违约金，一个月也只有780元，根本不够她支付一个月4000余元的房租。
2018年8月20日，千荣房地产开发商寄出的《告知书》显示，针对已实际产生的逾期交房责任，公司将按照售房时签订的《上海市商品房预售合同》中的约定，承担相应的逾期交房违约金，即商品房实际交付之日起15日内向业主支付违约金。
“合同法规定对交易双方要公平，但从购房合同上不对等的违约金标准来看，开发商对于逾期违约赔偿的成本非常低。”业主陈先生说。
由于开发商所承诺的违约金远不足以弥补业主们的房租费用，不少业主要求开发商提高违约赔偿金。
然而，对于业主们这一的诉求，开发商并没有答应，只承诺公司将于2019年3月31日前，向业主支付截止2019年2月28日之前所产生的违约金，但是如何支付、哪天支付，开发商均未作出答复。
奉贤区建管委：
尚未接到建设单位的验收申请
3月12日，记者来到奉贤区水榭兰亭售楼中心。据销售人员介绍，水榭兰亭一期楼盘为6栋6层楼房，总共252户，在2016年底已全部售出；二期楼盘890户，目前开发商还在申领预售证，并未开售。
针对业主们的诉求及疑惑，记者希望能够采访到水榭兰亭相关负责人，但销售人员表示销售经理袁先生此刻正外出有事，采访事宜需要与他电话联系。
经过数次电话沟通，袁先生总算给了解释：
“最近我们都很忙，要和房屋验收的各部门沟通、递交材料，我们现在的工作重心肯定是尽早把房子交给业主，至于延期交房肯定不是我们的本意，目前我们在政府有关部门指导下，正在极力推进项目验收进度，尽快完成交房前的手续工作。关于逾期违约金，我们一切按照合同约定承担责任。”
那么，究竟是什么原因导致了延期交房呢？
据奉城镇镇政府相关工作人员傅先生介绍，
水榭兰亭的验收工作一直有在进行，但是由于一些检测内容未达标，开发商始终都在整改。
傅先生说：“接到业主们反映的诉求后，镇政府分管城建的翁镇长也参与了进来，并委托当地一家熟悉竣工验收工作的置业公司，希望能在保障验收质量的前提下，共同协调区级、市级的相关部门加快验收进度。另外，验收流程涉及的部门很多，包括民防、绿化、规土局、消防、测绘等多个部门，所以是需要时间的。”
3月14日，记者又联系到奉贤区建管委的工作人员，对方表示：
“针对水榭兰亭验收的工作，奉城镇镇政府已经组织了协调会议，但到目前为止，我们还未接到该建设单位的验收申请。”
此外，记者还获悉，民防办、绿化局、建交委的安全质量监督站均未收到千荣开发商的验收申请。
律师说法：
业主可起诉要求提高违约金标准
两次约定交房日期，两次违约，千荣开发商的这一做法，让业主们对第三个交房日期能否如期交房依然抱有很大疑问。
那么，业主们究竟该如何维护自己的权利呢？
北京观韬中茂（上海）律师事务所律师葛志浩表示，由于开发商在房屋竣工验收工作上存在延误，导致交房日期延误，这种情况属于开发商违约，消费者可以根据购房协议上的违约条款，要求开发商承担违约责任。
针对违约金赔偿标准不对等的情况，葛律师认为在房地产买卖中合同中较为常见，
签订合同的双方本身权利义务是对等的，在此前提下，消费者是可以要求法院对违约金的标准进行调整的。
葛志浩律师说，一般来说，买卖双方签订的违约金没有固定标准，只要赔偿金在日万分之6以内都是符合规定的，如果消费者认为签订的违约金比例相对较低，可以尝试在诉讼过程中向法院提出提高违约金标准的要求，至于最后将标准提高至多少，需要法院结合实际情况具体分析。
葛志浩律师表示，如果开发商在第三次约定的期限内，依然没有按时交房，足以证明开发商在履行交房责任中缺乏诚意，建议消费者通过诉讼的方式解决问题。
来源：
周到上海作者：
陈泉访问被拒绝-华律网(66law.cn)
网站防火墙
提示：您需要启用javascript功能方可继续操作。
由于您所在的网络有恶意访问行为，为保障您的信息安全，需要验证您的访问来源，若有紧急法律问题可拨打400-6012-708电话咨询。
您的IP地址为:2409:8a30:68d0:6371:f9da:55fd:4154:e0d6
©华律网(66law.cn)2023版权所有
开发商两次延期交房违约金定得比业主低律师：可起诉_大申网_腾讯网
2016年5月，张小姐在奉贤区奉城镇水榭兰亭小区购买了一套2室2厅的期房，购房合同上约定于2017年12月31日交房。然而，她一直等到2018年8月20日，开发商才告知“预计在2019年2月28日交房”。结果，到了当天，她和其他购房业主准备收房时，等来的却是“第二盆冷水”，再一次延迟交房。
当业主们打算向开发张主张违约金的权利时，却在购房合同中发现，开发商需支付的违约金仅为业主已付房款的“日万分之0.2”，而业主若逾期付款，违约金却为未付房款的“日万分之2”，买卖双方的违约金标准存在严重不对等。
延期半年后才有书面回复
2016年5月，张小姐花了130余万元在奉贤区奉城镇水榭兰亭小区购买了一套89平方米、2室2厅的期房，开发商为上海千荣房地产有限公司。
根据合同约定，2017年12月31日为交房日期。经过19个月的漫长等待，张小姐一家人终于迎来了交房日，然而当她们来到售楼中心时，却并没有收获到交房的喜悦。
销售人员告诉张小姐，目前公司还无法交房，交房日期可能稍有延迟，至于具体原因，还需要业主们等待公司的后续通知。
张小姐在等待过程中，始终没有看到开发商负责人的身影，很多业主发现讨不到一个明确说法，只能悻悻而回。
期房未能按时交付，在房地产行业比较常见，只要开发商及时向业主解释延期原因，并重新告知交房日期，只要不是拖得太久，大部分业主也都能理解。但令张小姐等业主不满的是，直到2018年6月1日，在延期交房半年后，业主们才等来了水榭兰亭开发商的第一份正式书面回复。
该书面回复称“房屋的土建施工及公共装修现已完成，小区园林绿化施工及相关配套工程正处于收尾阶段，主要包含草坪种植、景观维修、地下室环氧地坪安装及交通导示标牌制作等项目，公司将积极行动争取早日办理交付手续”。然而，即便多等了半年，开发商在这一次书面回复中依然没有给出一个明确的交房日期。
告知书再承诺新交房日期
“我是贷款按揭买房的，除了要还房贷，每月我还得花4000元在外面租房，压力真的很大，现在房子要不要续租，续租到什么时候，我一点头绪都没有。”张小姐说，即便多等了半年，但开发商在这一次书面回复中依然没有给出一个明确的交房日期。
据业内人士介绍，开发商延期交房一般有三个原因：其一，可能是因为施工手续办理延迟，导致延期交房；其二，是开发商资金出现问题，导致延误工期；其三，是开发商有一些不合规定的建设，以及资质材料审核或者房屋验收没有通过，导致延期交房。据业主们侧面了解，水榭兰亭的情况，属于第三种。
2018年8月20日，张小姐第二次收到开发商寄来的一封告知书，写道：“由于水榭兰亭整体工程工期的耽搁，造成一期住宅（毛坯）交付时间延期，现项目验收的手续资料正上报相关职能部门，预计在2019年2月28日完成整体验收工作，并办理交房手续。”
2018年11月，张小姐与另外两位业主共同约谈了开发商项目负责人唐女士，就交房日期等问题进行协商，当张小姐提到在外租房压力很大时，唐女士表示，会视情况给予一定补偿，最后却不了了之。
与张小姐相比，更加着急的是一批亟待落户的业主，因为这与他们孩子的入学息息相关，一旦错过开学季，孩子可能要面临异地上学，这些损失不是金钱够所能衡量的。
业主发现交房日期跨度大
2019年2月28日，是开发商第二次承诺交房的日子。这天，70余户业主来到水榭兰亭售楼处，等来的却是“第二盆冷水”。售楼中心的销售经理袁先生告诉大家，公司还有一些验收流程需要审核，交房日期至少还需要4个月。
交房时间一拖再拖，业主们纷纷表示难以接受。当天，经奉城镇副镇长出面协下，千荣公司表示会出具一份书面告知，承诺2019年6月30日交房。不过，在此过程中，一些业主通过交流发现，开发商在与业主们签订合同时，制定了三个不同的交房日期，分别在2017年12月、2018年3月以及2018年6月。
“同一期建造的房子，如果开发商说在一个月内分三次交房我可以理解，毕竟交房需要办理很多手续，但三个交房日期跨度那么大，可见开发商是对于延迟交房一事可能早有预见。”水榭兰亭一位业主推测。
迟交房每日只需赔26元
业主们的推测，从另一件事似乎也得到了印证——逾期交房违约金的约定。
根据规定，逾期交房所产生的违约金，由买卖双方自行约定，但因为是格式合同，很多业主在签约时并未在意。
在开发商两次延迟交房后，当业主们打算据此向开发张主张违约金的权利时，却在合同中发现，开发商需支付的违约金仅为业主已付房款的日万分之0.2，而业主若逾期付款，违约金却为未付房款的日万分之2，买卖双方的违约金衡量标准存在严重不对等。
张小姐说，以合同中规定的标准算下来，自己每天只能拿到26元左右的违约金，一个月也只有780元，根本不够她支付一个月4000余元的房租。
2018年8月20日，千荣房地产开发商寄出的《告知书》显示，针对已实际产生的逾期交房责任，公司将按照售房时签订的《上海市商品房预售合同》中的约定，承担相应的逾期交房违约金，即商品房实际交付之日起15日内向业主支付违约金。
“合同法规定对交易双方要公平，但从购房合同上不对等的违约金标准来看，开发商对于逾期违约赔偿的成本非常低。”业主陈先生说。
■各方回应
区建管委：尚未接到建设单位的验收申请
3月12日，记者来到奉贤区水榭兰亭售楼中心。据销售人员介绍，水榭兰亭一期楼盘为6栋6层楼房，总共252户，在2016年底已全部售出；二期楼盘890户，目前开发商还在申领预售证，并未开售。
针对业主们的诉求及疑惑，记者希望能够采访到水榭兰亭相关负责人，但销售人员表示销售经理袁先生此刻正外出有事，采访事宜需要与他电话联系。
经过数次电话沟通，袁先生总算给了解释：“最近我们都很忙，要和房屋验收的各部门沟通、递交材料，我们现在的工作重心肯定是尽早把房子交给业主，至于延期交房肯定不是我们的本意，目前我们在政府有关部门指导下，正在极力推进项目验收进度，尽快完成交房前的手续工作。关于逾期违约金，我们一切按照合同约定承担责任。”
那么，究竟是什么原因导致了延期交房呢？
据奉城镇镇政府相关工作人员傅先生介绍，水榭兰亭的验收工作一直有在进行，但是由于一些检测内容未达标，开发商始终都在整改。
傅先生说：“接到业主们反映的诉求后，镇政府分管城建的翁镇长也参与了进来，并委托当地一家熟悉竣工验收工作的置业公司，希望能在保障验收质量的前提下，共同协调区级、市级的相关部门加快验收进度。另外，验收流程涉及的部门很多，包括民防、绿化、规土局、消防、测绘等多个部门，所以是需要时间的。”
3月14日，记者又联系到奉贤区建管委的工作人员，对方表示：“针对水榭兰亭验收的工作，奉城镇镇政府已经组织了协调会议，但到目前为止，我们还未接到该建设单位的验收申请。”
此外，记者还获悉，民防办、绿化局、建交委的安全质量监督站均未收到千荣开发商的验收申请。
律师说法：违约金赔偿标准不对等较常见
两次约定交房日期，两次违约，千荣开发商的这一做法，让业主们对第三个交房日期能否如期交房依然抱有很大疑问。那么，业主们究竟该如何维护自己的权利呢？
北京观韬中茂（上海）律师事务所律师葛志浩表示，由于开发商在房屋竣工验收工作上存在延误，导致交房日期延误，这种情况属于开发商违约，消费者可以根据购房协议上的违约条款，要求开发商承担违约责任。
针对违约金赔偿标准不对等的情况，葛律师认为在房地产买卖中合同中较为常见，签订合同的双方本身权利义务是对等的，在此前提下，消费者是可以要求法院对违约金的标准进行调整的。
葛志浩律师说，一般来说，买卖双方签订的违约金没有固定标准，只要赔偿金在日万分之6以内都是符合规定的，如果消费者认为签订的违约金比例相对较低，可以尝试在诉讼过程中向法院提出提高违约金标准的要求，至于最后将标准提高至多少，需要法院结合实际情况具体分析。
葛志浩律师表示，如果开发商在第三次约定的期限内，依然没有按时交房，足以证明开发商在履行交房责任中缺乏诚意，建议消费者通过诉讼的方式解决问题。
逾期交房，按照合同是在逾期90天后解除合同，除非有抗力因素，没有显示支付违约金，我该不该这样要求？-找法网
找法网咨询助手提醒您：
法律所涉问题复杂，每个细节都有可能决定案件走向，若问题紧急，建议
立即咨询
律师，并详细描述自身问题，以获得
针对性解答。24小时在线，平均5分钟回复。
